Instrumente zur Bewertung der Investitionseffizienz

Heute lernen wir wirtschaftliche Kennzahlen wie die Kapitalrendite (Return on Investment, ROI) und den internen Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR) kennen. Sie werden bei der Auswahl eines Investitionsobjekts verwendet, um dessen Rentabilitätsaussichten zu bewerten und mit anderen Optionen zu vergleichen. Welcher der Indikatoren für Immobilien besser geeignet ist und wie man beide verwendet, erfahren Sie in unserem Artikel.

Kapitalrendite (ROI)

Die Rentabilität einer Investition (Return of Investment, ROI) ist eine Finanzkennzahl, mit der sich die Effizienz einer Investition grob einschätzen lässt. Sie gibt an, wie viel Gewinn jeder investierte Euro einbringt.

Die vereinfachte Formel für den Return on Investment (ROI) lautet: 

Beispiel:

Sie haben 30.000 Euro in Wertpapiere investiert. Nach einiger Zeit verkaufen Sie die Aktien für 35.000 Euro. Ihr Gewinn beträgt somit 5.000 Euro.

Berechnung des ROI:

Das bedeutet, dass Ihre Investition eine Rendite von 16,7 % erzielt hat.

Wie bereits erwähnt, gibt dieser Indikator nur einen sehr ungefähren Überblick über die tatsächliche Situation, da er die Amortisationsdauer, die Inflation und zusätzliche Kosten, insbesondere Steuerzahlungen, nicht berücksichtigt. Der ROI kann auch verzerrt sein, wenn die Investition mit Fremdkapital getätigt wird, dessen Rückzahlung nicht in gleichen Raten erfolgt.

Nehmen wir an, Sie kaufen eine Wohnung mit einer Hypothek, um sie anschließend zu vermieten. Ihr eigenes Startkapital beträgt ebenfalls 30.000 Euro. Die Einnahmen, die Sie aus den Mietzahlungen erzielen, betragen 13.000 Euro pro Jahr.

Der ROI bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital ergibt sich wie folgt:

Das bedeutet, dass Ihre jährliche Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital 43,3 % beträgt.

Die Zahl ist attraktiv, aber unzuverlässig. Denn Sie müssen auch Ihre Ausgaben für die Hypothekenrückzahlung, Steuerzahlungen und andere zusätzliche Kosten sowie den Betrag der steuerlichen Abschreibung berücksichtigen. Letzterer kann je nach dem von Ihnen genutzten Steuerregime variieren.

Interner Zinsfuß (IRR)

Neben der Kapitalrendite IRO gibt es einen weiteren wirtschaftlichen Indikator – die interne Rendite oder IRR (Internal Rate of Return). Diese bezieht sich auf die Rendite unter Berücksichtigung aller Cashflows. Mit ihrer Hilfe lässt sich ermitteln, wie viel Prozent die investierten Mittel unter Berücksichtigung der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben einbringen werden. Die IRR ermöglicht den Vergleich von Projekten mit unterschiedlichen Laufzeiten, insbesondere wenn einige eine schnelle Rendite und andere eine langsame, aber hohe Rendite bieten. Als vorteilhaft gilt das Projekt, dessen IRR höher ist als der der Alternativen.

Der IRR eignet sich für die Bewertung der Effizienz von Immobilieninvestitionen eher, da die Cashflows ungleichmäßig sind und von vielen Variablen abhängen – dem Umfang der Steuerabschreibungen, der Höhe der Zahlungen an die Bank und den Mietpreisen, die sich im Laufe der Jahre ändern werden. Tatsächlich ist der IRR der maximale Wert für die Aufnahme von Fremdkapital, bei dem das Projekt kostendeckend bleibt.

Formel und Feinheiten der Anwendung des IRR

Die Berechnung des Internal Rate of Return (IRR) erfolgt, indem die Anfangsinvestition sowie alle zukünftigen Zahlungsströme in einem gemeinsamen Modell zusammengeführt werden:

Anfangsinvestition +

• (Cashflow Jahr 1 ÷ (1 + IRR)
• (Cashflow Jahr 2 ÷ (1 + IRR)
• …
• (Cashflow Jahr 30 ÷ (1 + IRR)

= 0

Der Kern dieses Ansatzes ist einfach: Alle künftigen Einnahmen werden auf ihren heutigen Wert zurückgerechnet. Wenn die Summe dieser Werte genau der anfänglichen Investition entspricht, ist der IRR erreicht.

Der IRR gibt also den Zinssatz an, bei dem sich das Investment vollständig amortisiert. Je höher der IRR, desto attraktiver ist das Projekt im Verhältnis zum eingesetzten Kapital.

Bei einer Investition in Immobilien sehen die jährlichen Cashflows wie folgt aus: Mieteinnahmen minus Hypothekenzahlungen minus damit verbundene Zahlungen plus Steuerabschreibungen. Im letzten Jahr kommt noch der Betrag hinzu, den Sie durch den Verkauf der Immobilie erzielen können.

Die wirtschaftliche Realität sieht so aus, dass die ursprüngliche Investition aufgrund von Inflation und anderen Faktoren mit zunehmender Zeit immer mehr an Wert verliert. Dementsprechend gilt: Je höher Ihre Einnahmen in den ersten Jahren sind, desto höher ist der IRR. In diesem Zusammenhang ist der Erwerb einer Wohnung mit einer Hypothek zur anschließenden Vermietung besonders vorteilhaft, wenn Ihre Immobilie die Anforderungen für eine spezielle steuerliche Abschreibung erfüllt, die es Ihnen ermöglicht, bereits in den ersten Jahren einen hohen Steuerabzug zu erhalten.

Schlussfolgerungen

Für eine schnelle Bewertung der Rentabilität einer Investition eignet sich der ROI, der Ihnen eine ungefähre Vorstellung von der Höhe der Rendite vermittelt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei langfristigen Projekten die Zeit, in der das Geld an Wert verliert, eine wichtige Rolle spielt. Außerdem werden die Cashflows während des gesamten Finanzierungszeitraums ungleichmäßig sein. Aus diesem Grund ist es bei der Analyse der Rentabilität von Immobilieninvestitionen sinnvoller, sich auf den IRR zu stützen.

Der IRR-Wert wird durch Ausprobieren berechnet, indem man sich mit mehreren Versuchen an den richtigen Wert annähert. Heutzutage macht das natürlich niemand selbst auf Papier – dafür gibt es spezielle „Rechner” oder Experten, an die Sie sich wenden können, um sich beraten zu lassen.