Die Amortisation oder Tilgung ist der Prozess der schrittweisen Tilgung eines Darlehens innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Amortisation bedeutet eine systematische Verringerung des Darlehenskapitals durch regelmäßige monatliche Ratenzahlungen.

Bei einem Tilgungsplan für ein Darlehen umfasst jede monatliche Rate zwei Bestandteile:

• Tilgungsanteil: Wird direkt zur Reduzierung des Kapitalsaldos verwendet.
• Zinsanteil: Wird zur Zahlung von Zinsen für die Nutzung des Darlehens verwendet.

Zu Beginn der Kreditlaufzeit entfällt der größte Teil der monatlichen Rate auf die Zinsen und ein kleinerer Teil auf die Tilgung des Kapitals. Mit fortschreitender Kredittilgung ändert sich das Verhältnis: Der Zinsanteil an der monatlichen Rate sinkt, während der Kapitalanteil steigt. Ein solcher Tilgungsplan wird Annuitätendarlehen genannt und ist die in Deutschland am weitesten verbreitete Art der Tilgung von Darlehen.

Vorteile eines Annuitätendarlehens:

• Feste monatliche Raten: Die monatlichen Raten bleiben während der gesamten Zinsbindungsfrist (oder der gesamten Kreditlaufzeit, wenn der Zinssatz für die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist) unverändert. Dies sorgt für Vorhersehbarkeit und Stabilität im Budget des Kreditnehmers.
• Schrittweise Schuldenreduzierung: Mit jeder Rate reduziert der Kreditnehmer seine Schulden gegenüber der Bank und erhöht schrittweise seinen Eigenkapitalanteil an der Immobilie.
• Senkung der Zinslast auf lange Sicht: Mit sinkendem Kapitalsaldo sinkt auch der Zinsbetrag, der auf den ausstehenden Saldo entfällt, wodurch die gesamten Zinszahlungen über die gesamte Kreditlaufzeit sinken.