Was ist eine Einheitsbewertung (im steuerlichen Kontext)?

Die Einheitsbewertung oder in neuerer Gesetzgebung – Grundsteuerwerterklärung im steuerlichen Kontext ist der Prozess der Ermittlung des Immobilienwerts für die Berechnung der Grundsteuer. Die Bewertung wird von den Finanzbehörden durchgeführt und dient als Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer, die der Immobilieneigentümer jährlich zu zahlen hat. Es ist wichtig, diese "Steuerbewertung" von Verkehrswertgutachten zu unterscheiden, die für Kauf-, Verkaufs- oder Finanzierungszwecke durchgeführt wird.

Besonderheiten der Steuerbewertung in Deutschland:

1. Periodizität: Die Steuerbewertung von Immobilien in Deutschland wurde früher in grossen Abständen durchgeführt (in Form von Einheitsbewertung, oft alle paar Jahrzehnte), was zu veralteten Bewertungen und Verzerrungen des tatsächlichen Immobilienwertes für Steuerzwecke führte. Derzeit findet im Zuge der Grundsteuerreform die Umstellung auf eine jährliche Immobilienbewertung auf Basis des "Grundsteuerwertes" statt.


2. Bewertungsfaktoren: Bei der Steuerbewertung werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, die den Wert der Immobilie beeinflussen, jedoch mit einem vereinfachten Ansatz und Standardkriterien, im Gegensatz zur detaillierten Marktbewertung. Die wichtigsten Faktoren der Steuerbewertung (im Rahmen der Grundsteuerreform) sind:

• Art des Grundstücks: Baugrundstück für ein Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie usw.
• Fläche des Grundstücks
• Wohnfläche oder Nutzfläche des Gebäudes
• Baujahr des Gebäudes
• Lage in vereinfachter Form, auf Basis der "Lageklasse" oder des "Mietniveaustufe" in der Gemeinde

3. Bewertungsmethoden: Für die Steuerbewertung werden standardisierte Methoden angewandt, die gesetzlich vorgeschrieben sind und sich von den Methoden der Marktbewertung unterscheiden können. Im Rahmen der Grundsteuerreform werden hauptsächlich das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren angewandt, jedoch in vereinfachter Form und unter Verwendung von Standardparametern.