Was ist eine Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung oder Wertermittlung ist der Prozess der Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Eine Immobilienbewertung ist in verschiedenen Situationen im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf, der Finanzierung, Versicherung oder Besteuerung von Immobilien erforderlich. Die Immobilienbewertung wird in der Regel von einem qualifizierten Immobiliengutachter oder Sachverständiger für Immobilienbewertung durchgeführt, der eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigt, die den Wert des Objekts beeinflussen.

Die wichtigsten Faktoren, die bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden sind:

• Lage: Einer der wichtigsten Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflusst. Berücksichtigt werden die Attraktivität des Viertels, die Nähe zum Stadtzentrum, die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur (z.B. Geschäfte, Schulen, Kindergärten, medizinische Einrichtungen), die Umweltbedingungen, Grünflächen usw.
• Grundstücksmerkmale: Grösse, Form, Zweckbestimmung des Grundstücks, Zufahrtswege, Geländegestaltung, landschaftliche Merkmale usw.
• Gebäudemerkmale: Gebäudetyp (z.B. Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie), Baujahr,
• Gesamtfläche, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Anzahl der Stockwerke, Grundriss, Zustand der tragenden Strukturen und der technischen Systeme, Qualität der Ausstattung, Energieeffizienz, Vorhandensein von Balkonen, Terrassen, Keller, Garage, Aufzug usw.
• Marktdaten: Analyse der Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage in den letzten Monaten. Berücksichtigung der aktuellen Marktlage, Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Methoden der Immobilienbewertung:

Vergleichswertverfahren:

• Basiert auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit den Verkaufspreisen ähnlicher Objekte.
• Die gebräuchlichste Methode zur Bewertung von Wohnungen und typischen Häusern.

Ertragswertverfahren:

• Basiert auf der Kapitalisierung der zukünftigen Mieteinnahmen aus der Immobilie.
• Wird für die Bewertung von Renditeobjekten verwendet, die Mieteinnahmen generieren.

Sachwertverfahren:

• Basiert auf der Ermittlung der Kosten für die Wiederherstellung des Gebäudes abzüglich der angesammelten Wertminderung und unter Berücksichtigung des Grundstückswerts.
• Wird für die Bewertung von Einfamilienhäusern, Spezialimmobilien und in Fällen verwendet, in denen das Vergleichs￾und Ertragswertverfahren nicht anwendbar sind.