Wie wird eine mit einem Erbbaurecht belastete Immobilie bewertet?

Die Erbbaurechtsbewertung ist ein komplexer Prozess, der spezielle Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich der

Immobilienbewertung erfordert. Bei der Bewertung des Erbbaurechts wird in der Regel nur das Gebäude bewertet, das

auf dem Grundstück errichtet wurde, und nicht das Grundstück selbst, da das Grundstück im Eigentum des

Grundstückseigentümers verbleibt. Die wichtigsten Bewertungsmethoden für das Erbbaurecht sind:

1. Ertragswertverfahren:

Die gebräuchlichste Methode zur Bewertung des Erbbaurechts, insbesondere für Objekte, die Mieteinnahmen erzielen. Das Ertragswertverfahren basiert auf der Kapitalisierung der zukünftigen Mieteinnahmen aus dem Gebäude für die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts.  Die wichtigsten Schritte des Ertragswertverfahrens:

• Bestimmung des Jahresreinertrags.
• Bestimmung der Restlaufzeit des Erbbaurechts.
• Bestimmung des Kapitalisierungszinssatzes, der die Risiken und die Rendite von Investitionen in das Erbbaurecht berücksichtigt.
• Berechnung des Werts des Erbbaurechts durch Diskontierung der zukünftigen Mieteinnahmen für die
• verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts.

2. Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren wird für die Bewertung des Erbbaurechts verwendet, indem es mit Verkaufspreisen von

vergleichbaren Erbbaurechtsobjekten in ähnlicher Lage und mit ähnlichen Eigenschaften verglichen wird. Es erfordert das

Vorhandensein einer ausreichenden Anzahl von vergleichbaren Transaktionen auf dem Markt, was für das Erbbaurecht

nicht immer möglich ist.

3. Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren wird für die Bewertung des Erbbaurechts auf der Grundlage der Reproduktionskosten des

Gebäudes abzüglich der kumulierten Wertminderung und unter Berücksichtigung des Marktwerts des Grundstücks (der

Erbbauzinsen für das Erbbaurecht) verwendet. Das Sachwertverfahren ist komplexer und aufwändiger als das

Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren und wird häufiger zur Bewertung spezialisierter Objekte oder bei

Fehlen ausreichender Daten für die Anwendung anderer Methoden verwendet.