Sonder-AfA: maximaler Vorteil in den ersten vier Jahren

Der Kauf einer Wohnung zur Vermietung ermöglicht es nicht nur, Einkommen in Form von Mieteinnahmen zu erzielen. Immobilieninvestitionen werden auch dadurch attraktiv, dass man die Steuerlast durch Abschreibungen erheblich senken kann. In unseren früheren Beiträgen haben wir die lineare und die degressive Abschreibung vorgestellt. In diesem Artikel geht es um eine besondere Art, die eine einzigartige Möglichkeit zur Steuerersparnis bietet.

Parallele Anwendung von Abschreibungsarten

Ein Immobilieninvestor hat heute die Möglichkeit, zu wählen – ob er die Basisform (lineare Abschreibung) anwendet und 3 % der Anschaffungskosten (Abschreibungsbasis) jährlich abschreibt oder ob er zunächst die degressive Variante nutzt, die in den ersten Jahren vorteilhafter ist. Der Investor darf einmal die Abschreibungsart wechseln. Eine gleichzeitige Anwendung von linearer und degressiver Abschreibung ist nicht möglich.

Es gibt eine weitere Form der Abschreibung, die zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA in Anspruch genommen werden kann. Diese Sonderabschreibung (Sonder-AfA) dient als gezielter Anreiz für den Bau von bezahlbarem Wohnraum. Der Anwendungszeitraum umfasst die ersten vier Jahre nach der Anschaffung oder Fertigstellung.

Wie bei der linearen AfA basiert die Berechnung auf den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (gedeckelt auf 4.000 €/m²), nicht auf dem Restwert. Die jährliche Rate beträgt 5 % dieser Bemessungsgrundlage. Da der Wert konstant bleibt, sind die Abschreibungsbeträge in allen vier Jahren (mit kleiner Ausnahme im ersten Jahr, aber dazu weiter unten mehr) gleich. Dies ermöglicht eine zusätzliche, planbare Steuerminderung in den Anfangsjahren, die insbesondere in Kombination mit der degressiven AfA zu einer stark beschleunigten steuerlichen Entlastung führt.

Wer hat Anspruch auf die Sonderabschreibung?

Da die Sonderabschreibung dem Investor die größten Vorteile bietet, muss die erworbene Immobilie eine Reihe von Kriterien erfüllen. Diese sind strenger als bei der degressiven Variante, da die Behörden mit diesem Instrument nicht nur das Bautempo fördern, sondern auch den Immobilienmarkt der Zukunft – ökologisches, komfortables und nachhaltiges Wohnen – unterstützen wollen.

Das erste Kriterium bezieht sich auf die Fristen: Der Bauantrag muss zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt werden. Das zweite Kriterium betrifft die Merkmale des Gebäudes, in dem die Wohnung erworben wird. Es handelt sich um den Standard „Effizienzhaus 40“ und das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“.

Ein Effizienzhaus 40“ (EH40) ist ein energetischer Standard, der durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert wird. Ein Gebäude dieser Klasse benötigt nur etwa 40 % der Primärenergie, die ein vergleichbares Referenzgebäude laut gesetzlicher Vorgabe verbrauchen darf. Das heißt, es ist 60 % energieeffizienter als der Standard. Ein unabhängiger Energieeffizienz-Experte prüft und bestätigt diesen Status.

Das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ können Gebäude erhalten, die umweltfreundlich gebaut wurden und die Bedürfnisse von Menschen mit eingeschränkter Mobilität berücksichtigen. Bewertet werden Faktoren wie die Nachhaltigkeit der verwendeten Baustoffe sowie die vorhandene Infrastruktur, wie etwa Rampen oder geräumige Aufzüge. Außerdem müssen laut den Vorgaben 5 % der Wohnungen barrierefrei geplant sein, sodass sie für Rollstuhlnutzer geeignet sind.

Besonderheiten der Berechnung und ein Beispiel

Ein weiteres Kriterium betrifft die maximalen Fördergrenzen. Hier gibt es zwei Aspekte:

1. Die Anschaffungs- oder Baukosten, die abgeschrieben werden können, dürfen 5.200 €/m² Wohnfläche nicht überschreiten. Diese Vorschrift wird als „Fallbeilprinzip“ bezeichnet. Wird die Grenze überschritten, entfällt der gesamte Anspruch auf Sonderabschreibung. Der Hintergrund: Der Staat möchte keine Käufe im Luxussegment subventionieren. Beispiel: Beträgt der Preis pro Quadratmeter 5.201€, entfällt der Anspruch, und es bleibt nur die lineare oder degressive Abschreibung.

2. Es gibt eine maximale Bemessungsgrundlage. Die Deckelung für die Berechnung der jährlichen 5 % Sonder-AfA beträgt maximal 4.000€/m² Wohnfläche.

Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung mit 60 m² für 339.000€. Die Abschreibungsbasis (deren detaillierte Berechnung wir in früheren Artikeln erläutert haben) beträgt 292.400€, also ca. 4.900€/m². Damit erfüllen Sie zwar das Fallbeilprinzip, überschreiten aber die Obergrenze für die Sonderabschreibung. Der Abschreibungsbetrag wird daher ausgehend von 4.000€/m² berechnet. Die Basis für die Sonderabschreibung sinkt von 292.400€ auf 240.000€ (4.000€ × 60 m²). Daraus ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 12.000€ (5 % von 240.000€) für die Dauer von vier Jahren.

Ein weiterer Hinweis: Die Sonderabschreibung wird kalenderjährlich bemessen. Das bedeutet: Wenn Sie im Dezember einsteigen, erhalten Sie die Abschreibungen für drei Jahre und einen Monat. Beginnen Sie hingegen bereits im Januar, können Sie diese volle vier Jahre nutzen.

Wie viel Geld kann man mit der Sonderabschreibung insgesamt sparen?

Sehen wir uns nun an, wie die Sonderabschreibung parallel zur degressiven wirkt. Nehmen wir wieder unser Beispiel mit der 60-m²-Wohnung: Die degressive Abschreibung beträgt im ersten Jahr 14.600€, im zweiten 13.300€, im dritten 12.000€, im vierten 10.800€ – also insgesamt 50.700€ in vier Jahren.

Hätten Sie im Januar begonnen und damit Anspruch auf die Sonderabschreibung für volle vier Jahre, würden Sie jährlich 12.000€ ansetzen können – insgesamt 48.000€. Zusammen mit der degressiven Abschreibung ergibt das 98.700€ – also fast 100.000€ Steuerabschreibung in nur vier Jahren! Nach unseren Berechnungen entspricht die Steuerersparnis rund 34.000€ und übersteigt damit Ihr Eigenkapital.

Fazit

Das deutsche Steuersystem bietet Immobilieninvestoren heute einzigartige Möglichkeiten. Mit der richtigen Objektauswahl kann man bereits in den ersten vier Jahren Steuerabschreibungen erzielen, die die ursprünglichen Investitionen übersteigen. Die Kombination der drei Abschreibungsarten über die gesamte Finanzierungsdauer führt zu Steuerersparnissen, die einen erheblichen Teil der Investitionen decken. Gleichzeitig erhält der Investor einen ökologischen, energieeffizienten Wohnraum, dessen Wert langfristig steigt, der bei Mietern gefragt ist und im Unterhalt günstiger als herkömmliche Immobilien bleibt.