Kauf einer Wohnung allein oder mit Partner*in: Vor- und Nachteile

Der Kauf einer Immobilie mit einer Hypothek zur anschließenden Vermietung kann ein gemeinsames Investitionsprojekt sein. Viele Deutsche erwerben Wohnungen und Häuser auf diese Weise, indem sie ihre Kräfte bündeln, Risiken teilen und gleichzeitig die Finanzierungslast verringern. Eine partnerschaftliche Investition hat viele Vorteile, aber auch einige Nachteile. Wir informieren Sie über beide Seiten der Medaille, damit Sie gut vorbereitet sind und die richtige Entscheidung treffen können.

Optionen für den Erwerb von Immobilien in Partnerschaft

Jede Person kann als Finanzpartner*in beim Erwerb von Immobilien in Deutschland fungieren – sei es der offizielle Ehepartner, ein Verwandter oder ein Freund/eine Freundin. Die gängigste Option, die die meisten Vorteile bietet, ist der gemeinsame Kauf als Ehepaar oder als gleichgestellte Partnerschaft.

Wenn Sie nicht in einer Ehegemeinschaft oder einer gleichgestellten Partnerschaft leben, haben Sie dennoch die Möglichkeit, gemeinsam zu investieren. Sie können beispielsweise eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen und die Immobilie nicht als Privateigentum, sondern als Vermögenswert der Gesellschaft kaufen, wobei Sie die Anteile im Voraus vereinbaren. Für Nicht-Ehepartner ist dies aus administrativer Sicht der einfachste Weg.

Für fortgeschrittenere Investoren besteht die Möglichkeit, als Miteigentümer eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zu gründen. Tatsächlich handelt es sich dabei bereits um ein eigenständiges Unternehmen – eine Gesellschaft, die sich um die Verwaltung des gemeinsamen Vermögens kümmert. Diese Option eignet sich eher für Partner, die nicht nur eine Wohnung, sondern mehrere Wohnungen erwerben möchten.

Verfahren zur Gründung

Bei der Gründung einer Personengesellschaft wird ein Vertrag aufgesetzt, in dem Folgendes festgelegt wird: Zweck (Erwerb, Finanzierung, Verwaltung usw.), Anteile (an der Partnerschaft, der Ersteinlage, den monatlichen Zahlungen an die Bank und den zusätzlichen Kosten), Verteilung von Gewinnen und Verlusten. Außerdem werden das Entscheidungsverfahren (z. B. im Falle eines Verkaufs oder einer Änderung der Steuerregelung), das Verfahren zum Austritt aus der Partnerschaft und die Erbfolge festgelegt. Der Vertrag wird von einem Notar beglaubigt.

Danach muss sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die eine Immobilie erwerben möchte, gemäß dem am 1. Januar 2024 in Kraft getretenen Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeg) im Gesellschaftsregister eintragen lassen. Danach gilt die Gesellschaft als rechtsfähig und erhält den Zusatz eGbR – von „eingetragene” (eingetragen).

 

Anschließend kann bei einer Bank ein Darlehen beantragt werden. Bei Genehmigung des Antrags stellt die Bank das Darlehen auf den Namen der Gesellschaft aus. Der Kaufvertrag muss ebenfalls notariell beglaubigt werden.

Der letzte Schritt ist die Eintragung in das Grundbuch. Als eingetragene Gesellschaft wird die eGbR als Eigentümerin der Immobilie eingetragen. Die einzelnen Gesellschafter werden im Grundbuch nicht mehr namentlich aufgeführt. Der Eintrag lautet beispielsweise „Mustermann & Schmidt eGbR”. Die persönlichen Daten der Gesellschafter und ihre Befugnisse sind nun ausschließlich im Gesellschaftsregister aufgeführt, das öffentlich zugänglich ist.

Hinweis: Bis zum 1. Januar 2024 mussten neben dem Namen der GbR auch die Namen aller Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen werden. Diese Regel wurde nun für die eGbR aufgehoben.

Finanzielle Vorteile

Einer der wichtigsten finanziellen Vorteile besteht in der Möglichkeit, günstigere Konditionen für eine Hypothek zu erhalten. Bei der Bewertung der Kreditwürdigkeit der Partnerschaft berücksichtigt die Bank das Gesamteinkommen der Partner. Je höher die Kreditwürdigkeit, desto höher sind die Chancen auf eine Kreditbewilligung, einen niedrigeren Zinssatz und einen höheren Kreditbetrag, was wiederum den Kauf einer attraktiveren Immobilie ermöglicht.

Bei einer gleichberechtigten Partnerschaft muss beim Kauf einer Wohnung für beispielsweise 339.000€ jeder Partner als Mindestkapital nur etwa 14.400€ für die mit dem Kauf verbundenen Kosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) aufbringen. Bei einem Alleinkauf wären das fast 29.000€. Der Unterschied ist offensichtlich.

Steuervorteile für Ehepaare

Neben den oben genannten Vorteilen genießen verheiratete oder in einer gleichgestellten Partnerschaft lebende Personen auch Steuervorteile. Bei der Berechnung der Einkommensteuer werden die Einkünfte der Ehepartner addiert, der Gesamtbetrag wird halbiert und die Steuer auf diesen Betrag wird zum Basissteuersatz berechnet. Das Ergebnis wird verdoppelt. In der Regel führt diese Methode (sie wird als gemeinsame Veranlagung oder Ehegattensplitting bezeichnet) zu einer Verringerung der Steuerlast, insbesondere wenn einer der Ehepartner deutlich mehr verdient als der andere, da die Steuerprogression auf diese Weise gemildert wird.

Wenn in der Finanzierungsphase eines Objekts Ausgaben wie Kreditzinsen oder Reparaturkosten die Mieteinnahmen übersteigen, führt dies zu einem steuerlichen Verlust. Im Falle einer Partnerschaft kann dieser Verlust mit dem positiven Einkommen des besserverdienenden Ehepartners verrechnet werden. Dies senkt das gesamte zu versteuernde Einkommen erheblich. Schließlich kann die steuerliche Abschreibung der Wohnung oder des Gebäudes als Werbungskosten geltend gemacht werden, was die Mieteinnahmen verringert und die Steuerlast senkt.

Risiken und wie man sie minimiert

Natürlich besteht bei zwei Parteien immer die Gefahr von Unstimmigkeiten. Beispielsweise könnte es einem der Partner missfallen, wenn der zweite Kreditnehmer/die zweite Kreditnehmerin eine weitere Zahlung nicht leisten kann und er oder sie dann diese Verantwortung übernehmen muss. In Deutschland wird dieser Mechanismus gemäß dem Motto „Einer für alle, alle für einen!” als „Musketierprinzip” bezeichnet.

Um Konflikte zu vermeiden, muss im Voraus eine Vereinbarung über die Aufteilung des Kapitals, der Finanzierung, der Einnahmen und Ausgaben sowie der potenziellen Gewinne oder Verluste getroffen werden. Mit anderen Worten: All diese Nuancen müssen im Vertrag klar festgelegt werden. Dabei ist zu beachten, dass die Bank, bei der Sie eine Hypothek beantragen, höchstwahrscheinlich auf dem „Musketierprinzip” bestehen wird, da dies ihre Risiken minimiert.

Komplikationen können auch auftreten, wenn einer der Partner aus dem Projekt aussteigen möchte oder ihm ein Unglück zustößt. Auch diese Aspekte müssen bei der rechtlichen Gestaltung der Partnerschaft berücksichtigt werden. In der Regel wird dem zweiten Partner das Vorkaufsrecht für den Anteil eingeräumt. Für den Fall des Todes eines der Investoren muss im Voraus ein Testament erstellt werden. Dies ist besonders wichtig für Partner, die nicht verheiratet sind.

Fazit:

Der Erwerb im Rahmen einer Partnerschaft ist eine ausgezeichnete Strategie. Die steuerlichen und finanziellen Vorteile ermöglichen es der Partnerschaft insgesamt, die Hypothek schneller als allein zurückzuzahlen, günstigere Rückzahlungsbedingungen zu erhalten und die Risiken im Falle von Arbeitslosigkeit und anderen unvorhergesehenen Ereignissen zu minimieren.

Um Probleme zu vermeiden, die bei gemeinsamen Investitionen auftreten können, empfehlen wir, bereits bei der Gründung der Partnerschaft einen Anwalt, Steuerberater oder Finanzexperten zu konsultieren, um einen wasserdichten Vertrag aufzusetzen.

 

Vergleichstabelle: