Wohnen oder vermieten – wofür kaufen Sie eine Wohnung?

Sie haben alle Zweifel überwunden, sich zum Immobilienkauf entschlossen – und stehen nun vor der nächsten Entscheidung: Soll die Wohnung für den Eigenbedarf dienen, damit Sie keine Miete mehr zahlen müssen? Oder lohnt es sich, sie als Renditeobjekt zu nutzen und zu vermieten? Wir betrachten beide Varianten – und Sie können selbst entscheiden, was besser zu Ihnen passt.

50/50: Wie viele Deutsche mieten?

Der alte Stereotyp, nach dem nur „Verlierer ihr Leben lang zur Miete wohnen“, gehört der Vergangenheit an. In Zeiten der Globalisierung wechseln wirtschaftlich aktive Menschen häufig den Arbeitsplatz oder werden von ihrem Unternehmen in andere Büros versetzt – nicht selten mit einem kompletten Umzug, manchmal sogar auf einen anderen Kontinent.

Bemerkenswert ist: Laut Statistik von 2024 leben über die Hälfte der Deutschen (52,8 %) zur Miete. Damit liegt Deutschland an der Spitze der EU. Im EU-Durchschnitt beträgt der Anteil der Mieter rund 32 %. Je niedriger das Lebensniveau eines Landes, desto weniger verbreitet ist die Miete. Beispiel: In Rumänien mieten lediglich 5,7 % der Bürger.

Für alle, die nicht „der Schuster ohne Schuhe“ sein wollen

Eigentum bevorzugen meist Menschen, die keine Umzüge planen, eine Familie gegründet haben und den endgültigen Wohnort gewählt haben. Für sie kann der Kauf einer eigenen Wohnung sinnvoll sein.

Vorteile:

• Unabhängigkeit vom Vermieter,
• Gestaltungsfreiheit nach eigenem Geschmack,
• ein werthaltiges Asset für die Zukunft.

Eine Eigentumswohnung ist nicht nur ein wertvolles Erbe für Kinder und Enkel, sondern auch eine gute Möglichkeit zur Vermögenssicherung. Laut Expertenprognosen steigen die Immobilienpreise in Deutschland in den nächsten zehn Jahren jährlich um durchschnittlich 7,2 %.

Nachteile:

• Keine Mieteinnahmen = kein passives Einkommen,
• keine steuerliche Abschreibung (nur Investoren steht sie zu),
• volle finanzielle Last: Hypothek, Nebenkosten, Instandhaltung,
• Bindung an einen festen Standort.

Für alle, die wie Investoren denken

Auf den ersten Blick klingt es absurd: weiter Miete zahlen, gleichzeitig jahrzehntelang einen Kredit bedienen und dafür nur „kleinere“ Mieteinnahmen bekommen, die oft niedriger sind als die Kreditrate. Aber das ist ein Irrtum. Mit einer vermieteten Eigentumswohnung lässt sich sehr wohl Geld verdienen.

Die Bundesregierung ist wegen des Wohnungsmangels und der Baukrise stark besorgt und bietet Investoren, die den Markt beleben können, besondere Bedingungen. Im Fokus stehen Neubauten und energieeffiziente Wohnungen. Wer eine solche Immobilie erwirbt, erhält gleich mehrere Vorteile:

1. Günstigere Finanzierung: Kreditzinsen liegen bei ca. 2,9 %, also unter Marktniveau.
2. Steuerliche Abschreibung (AfA): Bei geschickter Kombination lassen sich die Eigenmittel bereits in den ersten vier Jahren vollständig steuerlich geltend machen – und sogar übertreffen.
3. Sicherheit: Fünfjährige Gewährleistung beim Neubau – geringe Betriebskosten.
4. Mietsteigerungen: Prognosen zufolge steigen die Mieten in den nächsten Jahren kontinuierlich – mindestens 2,5 % pro Jahr. Die Nachfrage nach Mietwohnungen war in den letzten 10 Jahren stets hoch und nahm weiter zu.

Rechenbeispiel:

Kauf einer Wohnung für ca. 340.000 €. Über die gesamte Finanzierungsdauer (ca. 30 Jahre) erhalten Sie vom Staat fast 100.000 €. Ihr eigener Kapitaleinsatz beträgt rund 120.000 €. Nach 30 Jahren liegt der Gewinn bei über 580.000 €, da der Wert der Wohnung (selbst bei konservativem Prognosewachstum von 2,5 % p. a.) über 700.000 € erreichen wird. Ergebnis: Mit geringem Eigenkapital und Unterstützung von Staat und Mietern bauen Sie ein erhebliches Vermögen auf.

Nachteile für Einsteiger

Gibt es einen „Haken“? Fast alle Nachteile liegen im Bereich Wissen.

• Man muss den Markt verstehen, um das passende Objekt mit den meisten Förderungen auszuwählen.
• Kenntnisse im Steuerrecht sind nötig.
• Vermietung ist ein Geschäft – mit Risiken wie Leerstand, Verwaltung oder Reparaturen.

All das lässt sich jedoch minimieren – durch eigenständige Vorbereitung (z. B. mit dem Basiskurs „Investitionen in Immobilien“) oder durch Expertenrat, etwa bei einem Finanzberater, der kostenlos unterstützt und die Rendite berechnet.

Fazit

Wenn Sie ein wirklich funktionierendes Instrument zum Vermögensaufbau suchen und dabei flexibel bleiben wollen, ist der Kauf einer Immobilie zur Vermietung die sinnvollste Wahl. Falls Sie unsicher sind: Auf dem Markt gibt es Fachleute, die Sie unterstützen. Aber auch wenn Sie die konservative Variante wählen und die Wohnung für sich selbst kaufen – es bleibt eine gute Entscheidung, denn Immobilien gehören in turbulenten Zeiten zu den sichersten Assets

Vergleichstabelle