Die Werbung lockt mit hoher Mietrendite. Was verschweigt sie?

Ein beliebtes Lockmittel in Immobilienanzeigen sind auffällig hohe Zahlen. In Verkaufsinseraten ist es meist die Rendite, die die jährliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals ausweist. Je höher sie scheint, desto attraktiver wirkt die Investition. Doch stimmt das wirklich? Schauen wir uns an, wie die Rendite berechnet wird – und worauf man neben dieser Zahl unbedingt achten sollte.

Bruttorendite – der beliebteste Indikator

Die Rendite hängt von zwei zentralen Faktoren ab: dem eingesetzten Startkapital und dem regelmäßigen Geldzufluss. Bei Wohnimmobilien sind das die Mieteinnahmen. Es gibt zwei Arten von Rendite: die Bruttorendite und die Nettorendite. Die meisten Marktteilnehmer berechnen die Bruttorendite – und genau diese Zahl wird standardmäßig in Anzeigen angegeben.

Ein Rechenbeispiel: Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung für 340.000 €. Die erwartete „Kaltmiete“ (ohne Nebenkosten) liegt laut Verkäufer oder eigener Marktanalyse bei 1.000 € im Monat, also 12.000 € im Jahr. Um die Bruttorendite zu berechnen, teilt man die jährliche Kaltmiete durch den Kaufpreis und multipliziert das Ergebnis mit 100. Also: 12.000 / 340.000 × 100 = 3,5 %.

Achtung: Bereits hier ist wichtig, zu prüfen, auf welcher Basis der Verkäufer seine Bruttorendite berechnet – mit oder ohne Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren. Werden diese Kosten nicht berücksichtigt, wirkt die Rendite attraktiver, ist aber weniger realistisch. Rechnet man sie in unserem Beispiel hinzu (ca. 20.000 €), beträgt die Gesamtkostenbasis 360.000 €. Die Bruttorendite sinkt auf 3,3 %.

Nettorendite – deutlich mehr Variablen

Noch bescheidener fällt die Zahl bei der Nettorendite aus. Sie berücksichtigt nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die laufenden Kosten für den Eigentümer. Dazu zählen Hausgeld, Verwaltungskosten (falls Sie eine Hausverwaltung beauftragen), Versicherungen und unvorhergesehene Ausgaben.

Unser Beispiel: Jährliche Kaltmiete 12.000 € - 1.300 € Nebenkosten = 10.700 €. Nettorendite: 10.700 / 340.000 × 100 = 3,1 %.

Erstes Fazit

Schon bei der Objektauswahl muss klar sein, welche Renditezahl der Verkäufer angibt. Höchstwahrscheinlich ist es die Bruttorendite. Fragen Sie also unbedingt nach, ob er Kaufnebenkosten mit einbezogen hat.

Marketing-Tricks

Um Anzeigen attraktiver wirken zu lassen, greifen Anbieter oft zu kleinen Zahlentricks. Sie rechnen mit niedrigeren Kaufpreisen, lassen Nebenkosten weg, oder setzen einmalige Rabatte an und übertragen die so errechnete Rendite dann pauschal auf alle ähnlichen Objekte.

Ein weiterer Trick ist das Verschweigen von Risiken: Eine hohe Rendite kann nur auf dem Papier bestehen, weil sie auf einer unrealistisch hohen Miete basiert. Doch wo ist die Garantie, dass sich die Wohnung tatsächlich zu diesem Preis vermieten lässt – und überhaupt schnell einen Mieter findet?

Sicher sein können Sie nur dann, wenn der Verkäufer in der Anzeige eine Mietgarantie angibt, inklusive Frist.

Auf der Plattform Klarvest finden Sie Objekte mit einer Mietgarantie im ersten Jahr. Mit unserem RechnerPro können Sie zudem die tatsächliche Nettomiete berechnen – nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltung und möglichem Leerstand.

Die Rendite kann in der Anzeige ebenfalls falsch angegeben sein, wenn der Verkäufer zusätzliche Kosten wie die Gebühr für das Zertifikat „Energieeffizientes Haus 40” (Effizienzhaus 40) nicht in den Preis der Wohnung einbezogen hat. Dieses Zertifikat benötigen Sie jedoch, wenn Sie eine Wohnung in einem energieeffizienten Neubau kaufen und Steuervergünstigungen durch Sonderabschreibungen (Sonder-AfA) erhalten möchten.

Anstatt selbst die Kosten für einen unabhängigen Sachverständigen (Kosten Energieberatung) zu tragen, der das Zertifikat „Effizienzhaus 40” ausstellt, bieten einige Bauträger an, dies für den Kunden zu übernehmen. Die Kosten für das Zertifikat belaufen sich auf etwa 1.500 €. Im Ergebnis kann die Rendite niedriger ausfallen als angegeben. Beispielsweise wird Ihnen eine Rendite von 3,31 % angegeben, aufgrund der Kosten für das Zertifikat beträgt sie jedoch tatsächlich nur 3,29 %. Auch dies ist eine Manipulation der Zahlen.

Zweites Fazit

Eine nackte Renditezahl ohne Erläuterung ist nur ein Lockmittel. Stellen Sie unbedingt folgende Fragen: Welche Kostenbasis liegt der Berechnung zugrunde? Gibt es eine Garantie für die Vermietung? Außerdem: Überprüfen Sie unbedingt die realistischen Mietpreise vergleichbarer Wohnungen in derselben Lage.

Eine höhere Rendite ist nicht automatisch besser

Die entscheidende Frage besteht darin, wie wichtig die Rendite überhaupt bei der Auswahl einer Immobilie ist. Eine Rendite von 5 % klingt zwar verlockend – kann aber riskant sein. Oft steckt dahinter eine geschönte Kalkulation mit Mieten, die am Markt nicht durchsetzbar sind.

Deshalb muss ein Vergleich immer innerhalb derselben Immobilienkategorie erfolgen: Neubau mit Neubau (z. B. Effizienzhaus-Standard), Altbau mit Altbau. Nur so lassen sich die Renditen realistisch gegenüberstellen.

Drittes Fazit

Eine Wohnung mit überzogener Rendite bedeutet Risiko. Eine Immobilie mit moderater, gut begründeter Rendite und Mietgarantie ist langfristig das sicherere und profitablere Investment.

Unsere Analyse für 2025 zeigt: In Deutschland gelten Wohnungen mit einer Bruttorendite von ca. 3,67 % und einer Nettorendite von ca. 3,1 % als solide Investition.