Degressive steuerliche Abschreibung: die beste Lösung für den Start

Wir setzen unsere Reihe über die verschiedenen Arten der steuerlichen Abschreibung für Immobilieninvestoren fort. In der letzten Ausgabe haben wir die lineare Abschreibung vorgestellt – das klassische Modell mit gleichmäßigen Abschreibungen über die gesamte Nutzungsdauer eines Gebäudes. Heute geht es um das degressive Modell, das es erlaubt, die Abschreibungsbeträge in der Anfangsphase deutlich zu erhöhen.

Die Bemessungsgrundlage bleibt dieselbe

Die steuerliche Bemessungsgrundlage ist für alle Abschreibungsarten identisch. Dazu gehören die Anschaffungskosten des Gebäudes, die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten. Beim Kauf einer Wohnung für 339.000€ ergibt sich eine Abschreibungsbasis von 292.300€. Die detaillierte Berechnung haben wir in der vorherigen Ausgabe erklärt.

Bei der linearen AfA beträgt die jährliche Abschreibung 3 % (8.800€ jährlich über 33,3 Jahre bzw. 400 Monate). Die degressive Abschreibung funktioniert anders: Hier werden 5 % vom jeweils verbleibenden Restbuchwert des Gebäudes angesetzt.

Wie verändern sich die Abschreibungsbeträge?

Bleiben wir beim Beispiel. Im ersten Jahr können Sie 5 % von 292.300€ abschreiben, also 14.600€. Danach reduziert sich der Restbuchwert um diesen Betrag auf 277.700€. Im zweiten Jahr beträgt die AfA daher 13.900€ (5 % von 277.700). Der Restbuchwert sinkt auf 263.800€. Im dritten Jahr beträgt die Abschreibung 13.200€, Restbuchwert: 250.600€ usw.

Das bedeutet: Im Vergleich zur linearen AfA erlaubt das degressive Modell zu Beginn höhere Abschreibungen, die mit den Jahren jedoch kontinuierlich abnehmen. Abhängig von den Startwerten gleichen sich die Beträge etwa zwischen dem 11. und 15. Jahr an – danach wird die lineare Variante günstiger.

Was soll man also wählen? Steuerlicher Lifehack

Hier stellt sich die Frage: Was ist besser? Doch in Wahrheit müssen Sie sich gar nicht endgültig entscheiden. Das deutsche Steuerrecht erlaubt Investoren, einmalig von der degressiven zur linearen AfA zu wechseln. Das bedeutet: Sobald die lineare Abschreibung günstiger wird, könne Sie problemlos umsteigen. Alles Weitere erledigt Ihr Steuerberater.

Langfristig bleibt niemand bei der degressiven Variante, denn sie führt rechnerisch zu einer „unendlichen“ Nutzungsdauer. Nach 101 Jahren läge der Restbuchwert noch immer bei über 1.700€, mit jährlichen Abschreibungen von rund 85€ – offensichtlich unrealistisch.

Warum hat der Gesetzgeber sie eingeführt?

Auch der Staat weiß das. Deshalb gibt es die Wechselmöglichkeit – und auch deshalb ist die degressive AfA keine Selbstverständlichkeit, sondern eine gezielte Maßnahme.

Der Hintergrund: Die deutsche Bauwirtschaft steckt seit Jahren in der Krise. Die Investitionen in Wohnungsbau sind vier Jahre in Folge gesunken, 2023 brachen die neuen Baufinanzierungen um 44 % ein. Mehr als 800.000 genehmigte Bauvorhaben blieben ungestartet. Um gegenzusteuern, verabschiedete der Bundestag das Wachstumschancengesetz, das Investoren steuerlich entlasten und die Finanzierung neuer Projekte attraktiver machen sollte.

Das Ziel: private Investoren zu motivieren, Wohnungen für die Vermietung zu kaufen, ihre Steuerlast zu senken und die so eingesparten Mittel in den Vermögensaufbau zu investieren. Erste Ergebnisse zeigen: Das Modell wirkt – die Nachfrage ist gestiegen, Bauprojekte kommen wieder in Gang.

Daher ist es durchaus möglich, dass die degressive AfA wieder abgeschafft oder verändert wird, sobald die Baukrise überwunden ist. Genau das macht die aktuelle Marktphase für Investoren so attraktiv.

Wer kann die Vergünstigung in Anspruch nehmen?

Für den Staat ist es logischerweise sinnvoll, nicht alle Investoren zu fördern, sondern nur diejenigen, die bereit sind, in „ins Stocken geratene” Projekte zu investieren, um den „Stau” im Bauwesen zu beseitigen. Daraus ergeben sich zwei Hauptbedingungen für die degressive Abschreibung.

Erstens: Der Baubeginn oder der Abschluss des Kaufvertrags muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Diese Bedingung wird als Regel des großen Zeitraums (Vertragsabschluss) bezeichnet.

Zweitens: Die Immobilie muss in dem Kalenderjahr, in dem der Bau abgeschlossen wird, in das Grundbuch eingetragen werden. Diese Bedingung wird als K.O.-Kriterium bezeichnet und erklärt sich dadurch, dass die Steuervergünstigung ausschließlich für Neubauten gilt, die unmittelbar nach ihrer Fertigstellung als Vermietungsgegenstand dienen. Tatsächlich handelt es sich dabei um eine Prämie für die Markteinführung.

Besonderheiten bei der Anwendung von zeitlichen Beschränkungen

Es gibt eine weitere wichtige Nuance, die mit der gleichzeitigen Anwendung des Zivil- und Finanzrechts bei der Festlegung von Zeitintervallen zusammenhängt. Aufgrund unterschiedlicher Auslegungen kommt es selbst unter Fachleuten häufig zu Missverständnissen.

Der Baubeginn (die Erklärung, dass der Grundstein gelegt wurde) ist ebenso wie der Kauf (die notarielle Beurkundung des Erwerbs einer Wohnung) ein zivilrechtlicher Vorgang. Die Festlegung des Fertigstellungstermins fällt hingegen in den Bereich des Finanzrechts.

Beispielsweise erwartet der Bauträger die Fertigstellung im November, setzt jedoch in Anbetracht möglicher Anpassungen vorsichtshalber im zivilrechtlichen Vertrag den Februar des folgenden Jahres als offiziellen Fertigstellungstermin fest. In Wirklichkeit kann es sein, dass er im November tatsächlich alle wesentlichen Arbeiten abgeschlossen hat. Dann wird die Finanzbehörde gemäß ihren Vorschriften davon ausgehen, dass die Bezugsfertigkeit bereits im November eingetreten ist. Dieser Termin gilt trotz des im zivilrechtlichen Vertrag angegebenen Datums (Februar) nach dem Finanzrecht als Bezugspunkt für Steuerabschreibungen.

Die Gefahr besteht darin, dass jemand, der sich am zivilrechtlichen Vertrag orientiert, in dem festgelegt ist, dass die Bauarbeiten im Februar abgeschlossen sein werden, davon ausgeht, dass er noch 10 Monate bis zum Ende des Kalenderjahres Zeit hat, um sich in das Grundbuch eintragen zu lassen. In Wirklichkeit jedoch ist der letzte Termin für die Eintragung in das Grundbuch gemäß dem K.O.-Kriterium der 31. Dezember. Eine Verzögerung kann somit zur Verweigerung der degressiven Abschreibung führen. Steuerabschreibungen beginnen gemäß den Vorschriften nach Abschluss der Bauarbeiten, genau wie es das Finanzgesetz vorsieht. Und im ersten Jahr wird die Abschreibung nur für die vollen Monate berechnet, in denen das Objekt bezugsfertig war.

Fazit

Die degressive Abschreibung ist ein zeitlich begrenztes Instrument, das es ermöglicht, in den ersten Jahren deutlich höhere Beträge steuerlich geltend zu machen. Um das Maximum herauszuholen, ist die Wahl eines Objekts, das die Kriterien erfüllt, entscheidend.

Heute sind die Rahmenbedingungen für Einsteiger ideal: ein „Perfect Storm“ für Investoren. Und wir helfen Ihnen, diese Welle zu reiten.