Sie haben sich entschieden, in Deutschland in Immobilien zu investieren? Dann gilt es jetzt, die wichtigsten Kaufkriterien festzulegen, damit sich die Investition auszahlt. Wir haben die zentralen Parameter zusammengestellt, auf die Sie bei der Wahl einer Wohnung achten sollten. Zunächst erklären wir die Kriterien, über die Sie sich vor dem Immobilienerwerb im Klaren sein sollten.

1. Wohnungsgröße

Legen Sie Fläche und Zimmeranzahl fest. Es gibt viele Optionen – jede mit Vor- und Nachteilen. Beginnen wir mit dem Kleinsten: Studios. Bei guter Lage ist die Nachfrage garantiert, Leerstände zwischen den Vermietungen sind minimal und die Nebenkosten niedriger als bei größeren Wohnungen. Allerdings kann es zu häufigeren Mieterwechseln kommen, da Studios oft von Studierenden und Singles gemietet werden, deren Lebensumstände sich schneller ändern.

Unsere Empfehlung: Aus unserer Sicht ist eine Fläche von 50–70 m² optimal – sie passt zu rund 90 % der potenziellen Mieter. Dazu gehören gutverdienende Singles, junge oder ältere Paare sowie Familien mit ein bis zwei Kindern.

2. Lage

Wählen Sie zunächst Bundesland und Stadt. Prüfen Sie die wirtschaftlichen Perspektiven des Ortes! Wächst die Bevölkerung? Wenn ja, wodurch? Welche Rolle spielen Migration oder Zuzug wirtschaftlich aktiver Menschen? Gibt es attraktive „Anziehungspunkte“ wie große Unternehmen, Bildungs- und Forschungszentren? Wichtig sind Infrastruktur und Anbindung. Dazu gehören vor allem der öffentliche Personennahverkehr, nahe liegende Einkaufszentren, gut erreichbare Schulen, Kitas und Krankenhäuser sowie Freizeitangebote, wie Parks und Möglichkeiten der sportlichen Betätigung. Dabei sollten Sie auch geplante Projekte berücksichtigen. Diese können die Lage beeinflussen und sich positiv oder negativ auf Ihre Erträge auswirken.

Schauen Sie sich den Stadtteil genau an. Finden Sie heraus, wer dort hauptsächlich lebt. Sind es Familien, Studierende, sozial schwächere Einkommensgruppen? Wie ruhig oder angesehen ist die Gegend? Handelt es sich um einen stillen Hof mit Blick auf einen ruhigen Park oder ein lebendiges Viertel mit vielen Bars? Entscheiden Sie nach dem Profil Ihres Zielmieters. Für Menschen mittleren Alters kommt eher ersteres infrage, für Studierende eher letzteres.

Angesichts von Wohnungsmangel und hohen Preisen in Metropolen empfehlen wir, Neubauten in gut angebundenen Vororten zu prüfen.

3. Kaufpreis in Relation zur Mietrendite

Um die Angemessenheit des Kaufpreises zu bewerten, orientieren Sie sich an der potenziellen Bruttomietrendite. 3,5 % gelten als Richtwert. Dann ist die Investition in der Regel attraktiv. Solche Renditen lassen sich heute in Deutschland durchaus erzielen.

Auch das sollten Investoren wissen: Die Immobilienpreise steigen zwar, oft jedoch langsamer als die Mieten. So legte im Jahr 2024 der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 1,65 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu, die Mieten stiegen jedoch um 5,28 %. Bei der richtigen Lage und Größe wächst damit auch die Mietrendite.

Hier ist ein Rechenbeispiel für eine Rendite von 3,5 %: Beträgt die Miete 1.000 € pro Monat (12.000 € p. a.), sollte der Kaufpreis maximal 342.000 € betragen (12.000 / 342.000 × 100 % ≈ 3,5 %).

4. Erforderliches Eigenkapital

Mit Eigenkapital sollten die Nebenkosten, wie z.B. Steuern, Notar und Makler gedeckt werden. In Deutschland fällt, in Abhängigkeit vom Bundesland, eine Grunderwerbsteuer von ca. 6,5 % an. Dazu kommen Notarkosten von ca. 2 %. Die Maklerprovision beträgt im Schnitt 3,57 %. Bei 300.000 € Kaufpreis ergeben sich rund 36.000 € Nebenkosten. Wie sich hierbei sparen lässt, erklären wir weiter unten.

5. Erstvermietungsgarantie

Ideal ist es, wenn bereits zum Zeitpunkt des Kaufes eine Einigung mit künftigen Mietern besteht. So können Sie bereits bei Einzug erste Einnahmen erzielen. Optimal ist ein Entwickler, der im ersten Jahr eine Mietgarantie bietet.

Die Mieten in Deutschland sind in den letzten 20 Jahren kontinuierlich gestiegen. Es ist zu erwarten, dass sie in den nächsten Jahren durchschnittlich um ca. 3,5 % p. a. steigen werden.

6. Reduzierung der Instandhaltungskosten

Während der Bauphase trägt der Entwickler die Kosten für Reparaturen, sodass nach Fertigstellung kaum mit größeren technischen Kosten zu rechnen ist. Die Betriebskosten sind meist deutlich geringer als im Bestand. Bei Bestandsimmobilien kann kein Gutachten versteckte Mängel zuverlässig ausschließen.

Werden nach dem Kauf eines Neubaus Mängel entdeckt, muss der Bauträger diese beheben. Gesetzlich besteht zudem eine fünfjährige Gewährleistung.

7. Einsparung bei Nebenkosten

Die genannten Nebenkosten, darunter die Maklergebühr von durchschnittlich 3,57 %, werden mit Eigenkapital bezahlt.

Diese Kosten lassen sich sparen, wenn Sie direkt beim Entwickler kaufen oder Objekte selbst auf spezialisierten Plattformen mit sofortiger Renditeberechnung auswählen.

8. Kredit zu möglichst niedrigem Zinssatz

Beim Kauf einer Wohnung in einem energieeffizienten Gebäude können die Kreditbedingungen sehr attraktiv sein. So kann beispielsweise ein KfW-Wohnungsbaudarlehen zu einem Zinssatz von 2,94 % p. a. (deutlich unter dem Marktniveau) in Höhe von bis zu 150.000 € beim Kauf einer energieeffizienten Immobilie gewährt werden. Die Bedingungen lauten wie folgt: Das Gebäude muss dem Effizienzhaus 40 - Standard entsprechen. Das bedeutet, dass es nur etwa 40 % der Energie verbraucht, die ein Haus ohne entsprechende energieeffiziente Technologien verbrauchen würde. Dieser Status muss von einem unabhängigen Energieeffizienz-Experten überprüft und bestätigt werden. Wenn diese Bedingung erfüllt ist, kann ein Darlehen von bis zu 100.000 € pro Wohnung gewährt werden. Die maximale Darlehenssumme von 150.000 € kann erreicht werden, wenn das Gebäude zusätzlich eines der international anerkannten Zertifikate für nachhaltiges Bauen (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus oder Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Premium) aufweist. Um diesen Status zu erhalten, muss ebenfalls ein unabhängiger Experte hinzugezogen werden. Darüber hinaus müssen solche Häuser über barrierefreie Eingänge und energieeffiziente Lüftungsanlagen verfügen, aus umweltfreundlichen Materialien gebaut und während ihres gesamten Lebenszyklus ökologisch ausgewogen sein.

9. Nutzung steuerlicher Vorteile

Der Erfolg hängt stark von der Absetzung für Abnutzung (AfA) ab. Als Absetzung für Abnutzungen, umgangssprachlich Abschreibung, wird steuerrechtlich die Wertminderung von Anlagevermögen bezeichnet. Beim Kauf zur Vermietung gilt die Wohnung als vermögensbildendes Gut. Der Spitzensteuersatz kann hier bis zu 50 % betragen. Die deutsche Steuergesetzgebung erlaubt jedoch die Abschreibung eines Teils der Kosten.

Es gibt drei Modelle:

Modell 1 - Degressive AfA: Diese beträgt jährlich 5 % vom Restbuchwert, wobei die Abschreibungssumme über die Zeit sinkt.

Modell 2 – Lineare AfA: Ab etwa dem 15. Jahr ist der Wechsel wirtschaftlich sinnvoll. Jährlich fällt ein konstanter Betrag an.

Modell 3 – Sonder-AfA (Sonderabschreibung): Für Neubauten mit höchstem Ökostandard beträgt diese zusätzlich 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren. Die Förderung ist also mehr als doppelt so hoch. Die Erstattung erfolgt nach Abgabe der Steuererklärung für das jeweilige Jahr.

10. Finanzsituation nach dem Kauf zur Vermietung

Die Einnahmen setzen sich aus Miete und Steuervorteilen zusammen. Die Ausgaben beziehen sich auf die Tilgung des Kredits inklusive Zinsen, Neben- und Verwaltungskosten sowie Unvorhergesehenes. Die Steuererklärung erfolgt jährlich. Eine unterjährige Berücksichtigung der Vergünstigungen ist jedoch möglich. Dank hoher Abschreibungsbeträge in den ersten vier Jahren bleibt die Gesamtbilanz oft positiv – selbst bei nötigen Reparaturen, die jedoch zusätzlich absetzbar sind.

Beispiel - Kaufpreis 340.000 € (energieeffizienter Neubau): Monatliche Kreditrate ca. 1.500 €, Mieteinnahmen ca. 1.000 €, Verwaltungskosten 50 €. Mit unserer AfA-Nutzung ergeben sich in den ersten vier Jahren Förderungen von über 34.000 €. Ergebnis: Nach Steuererstattungen bleibt bereits früh mehr Geld übrig, als eingesetzt wurde. Die Finanzierung ist im 30. Jahr vollständig getilgt, danach übersteigen die Mieteinnahmen die Kosten.

11. Gesamtsumme der Investitionen

Die Gesamtsumme der Investitionen beinhaltet: Anzahlung, Nebenkosten, Kreditraten, Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltungskosten, Hausverwaltung und Vermietungsprovisionen. Die Mieteinnahmen und Steuervergünstigungen befinden sich auf der Habenseite. In Summe betragen die über 30 Jahre eingesetzten Mittel für eine energieeffiziente Neubauwohnung mit anfänglichem Kaufpreis von 340.000 € nach unseren Berechnungen rund 120.000 €.

12. Potenzieller Verkaufsgewinn

Die Erfahrungen des letzten Jahrzehnts zeigen einen stabilen Preisanstieg. Für die kommenden Jahre wird ebenfalls ein Wachstum erwartet. Prognosen gehen von teils 7,2 % p. a. aus.

Verdienen lässt sich also sowohl über die Miete als auch über einen späteren Verkauf.

Kehren wir zu unserem Beispiel zurück: Selbst bei konservativen 2,5 % p. a. in Großstädten liegt der Wert nach 10 Jahren bei ca. 434.000 € und nach 30 Jahren – zum Finanzierungsende – bei über 700.000 €. De facto zahlen damit Staat (Steuervorteile) und Mieter einen großen Teil der Immobilie. Sie, der Investor, bringt etwa 15 % auf und baut damit substanzielles Vermögen auf.

Fazit

Für die Vermögensbildung empfehlen wir die Strategie professioneller Anleger: Die kluge Wahl einer vermietbaren Neubauwohnung mit höchsten Energiekennwerten in einer Großstadt oder deren Umland bietet eine exzellente Grundlage, das eingesetzte Kapital zu vervielfachen – gerade in bewegten Zeiten.