Drei Arten der steuerlichen Abschreibung für Immobilieninvestoren in Deutschland

Das wichtigste Instrument für Immobilieninvestoren zur Kosteneinsparung ist die steuerliche Abschreibung. Wer diese richtig anwendet, ihre Feinheiten kennt und weiß, wann man von einer Abschreibungsart zur anderen wechseln oder beide kombinieren sollte, erhält entscheidende Vorteile. Ohne Abschreibung droht Ihre Investition unrentabel zu werden. Man muss kein Steuerexperte sein, um das alles zu verstehen. Wir erklären, was dieses Instrument ist, und geben einen Überblick über die wichtigsten Abschreibungsmodellen im Wohnungsbau bei Vermietung.

Was ist eine steuerliche Abschreibung?

Die steuerliche Abschreibung (Abkürzung AfA – Absetzung für Abnutzung) ist der Prozess der schrittweisen Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts über dessen Nutzungsdauer. Mit anderen Worten: Sie ermöglicht es, die Kosten für den Erwerb oder Bau einer Immobilie als Ausgaben steuerlich geltend zu machen und damit die Steuerlast – insbesondere die Einkommensteuer – zu reduzieren.

In die Bemessungsgrundlage fließen die Kosten für den Erwerb bzw. Bau des Gebäudes und die damit verbundenen Nebenkosten ein. Dazu gehören Grunderwerbsteuer (ca. 6,5 %), Notarkosten (ca. 2 %) sowie Maklerprovisionen (ca. 3,6 %), sofern ein Makler beauftragt wird. Diese Aufwendungen werden auf das Grundstück und das Gebäude aufgeteilt – in die AfA einbezogen wird nur der Gebäudeanteil. Der Anteil für das Grundstück ist nicht abschreibbar, da man davon ausgeht, dass es keinem zeitlichen Verschleiß unterliegt.

Dank steuerlicher Abschreibung profitiert der Investor nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern auch von Steuererstattungen. Mit diesem Instrument will der Staat den Wohnungsbau in Deutschland fördern. Wichtig: Die Immobilie muss zwingend zur Erzielung von Einkünften genutzt werden, also z. B. zur Vermietung – nicht zur Eigennutzung.

Immobilieninvestoren können zwischen drei Abschreibungsmodellen wählen.

Modell 1: Lineare Abschreibung (Lineare AfA)

Dies ist die Standardmethode, bei der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig auf die gesamte Nutzungsdauer verteilt werden. Sie gilt für alle Wohngebäude, deren Bau nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurde. Der jährliche Abschreibungssatz beträgt 3 %, was einer steuerlichen Nutzungsdauer von 33,33 Jahren entspricht.

Nach unseren Berechnungen ist es wirtschaftlich sinnvoll, etwa 15 Jahre nach dem Kauf der Immobilie von der degressiven Methode (die wir weiter unten beschreiben) auf diese Abschreibungsart umzusteigen.

Modell 2: Degressive Abschreibung (Degressive AfA)

Diese Methode empfiehlt sich besonders in den ersten Jahren nach dem Erwerb. Der jährliche Abschreibungssatz beträgt 5 % und wird vom Restbuchwert des Gebäudes berechnet. Dadurch sinkt die Abschreibungssumme mit den Jahren.

Das Gesetz erlaubt die Anwendung dieser Methode für Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde (bzw. Wohnungen, die in diesem Zeitraum erworben wurden). Sobald der Vorteil dieser Methode aufgrund des sinkenden Restwerts geringer wird, kann der Steuerpflichtige auf die lineare AfA wechseln.

Modell 3: Sonderabschreibung (Sonder-AfA)

Diese Methode kann zusätzlich zu den anderen angewendet werden. Sie ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung von 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren, die in dieser Zeit konstant bleibt. In Kombination mit der degressiven AfA verdoppelt sich die steuerliche Förderung praktisch.

Besonderheit: Die Sonder-AfA setzt erhöhte ökologische Anforderungen voraus. Das Gebäude muss dem Energiestandard „Effizienzhaus 40“ entsprechen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) besitzen. Der Bauantrag muss zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt werden.

Die Bemessungsgrundlage ist auf maximal 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Zudem dürfen die Gesamtkosten pro Quadratmeter 5.200 € nicht überschreiten – andernfalls entfällt die Förderung komplett. Der Staat kontrolliert diese Grenze streng, um Luxusimmobilien nicht zu subventionieren.

Beispiel einer Abschreibungsrechnung

Angenommen, Sie kaufen eine 60 m² große Wohnung für 339.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt 22.000 €, die Notarkosten 6.800 €. Die Nebenkosten belaufen sich also auf insgesamt 28.800 €.

Da der Grundstücksanteil etwa 20 % beträgt, entfallen auf das Gebäude 271.200 €. Von den 28.800 € Nebenkosten sind rund 21.200 € abschreibungsfähig. Damit ergibt sich eine Bemessungsgrundlage für die AfA von 292.400 €.

Je nach Abschreibungsart ergeben sich unterschiedliche Steuerentlastungen. Bei einer normalen Neubauwohnung beträgt die jährliche Förderung in den ersten vier Jahren rund 13.000 €. Bei einem energieeffizienten Neubau ist sie mehr als doppelt so hoch. Diese Beträge erstattet der Staat jährlich – solange die Wohnung vermietet wird.

Insgesamt beläuft sich die staatliche Förderung über die gesamte Finanzierungsdauer auf mehr als 99.800 €.

Fazit

Um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen, sollte der Investor eine Immobilie wählen, die alle staatlichen Fördermöglichkeiten ausschöpft. Ziel ist es, in den ersten vier Jahren die maximale Sonderabschreibung zu sichern.

In unserem Beispiel beträgt der Wert der Wohnung bei konservativ geschätztem Wertzuwachs von jährlich 2,5 % nach 30 Jahren über 700.000 €. Die Eigeninvestition liegt hingegen nur bei rund 120.000 €.

Das Ergebnis: Bereits mit einem vergleichsweise kleinen Eigenkapital, ergänzt durch staatliche Förderung und Mieteinnahmen, vervielfacht der Investor sein Vermögen nachhaltig.