Die Hauptfrage, die sich eine Person stellt, die den Erwerb von Immobilien über eine Hypothek für persönliche oder Investitionszwecke in Betracht zieht, ist: Kann ich die monatliche Belastung über 10, 20 oder sogar 30 Jahre hinweg stemmen? Das Fehlen klarer Berechnungen erzeugt Angst, was dazu führt, dass einige Menschen sich nie trauen, eine Immobilie zu kaufen.

Wir bieten einen kurzen Schritt-für-Schritt-Plan für die Maßnahmen, die ergriffen werden müssen, damit die Hypothekenbedingungen so komfortabel wie möglich sind, erklären, worauf bei der Auswahl von Zahlungsoptionen zu achten ist, und geben Beispiele.

1. Überprüfung der Kreditwürdigkeit

Eine Hypothek, wie jeder Kredit, impliziert einen Zinssatz. Je niedriger dieser ist, desto vorteilhafter ist er offensichtlich für den Kreditnehmer. Die Höhe des Zinssatzes hängt von mehreren Faktoren ab, darunter der Objektwert, die Kreditlaufzeit, die Höhe der Anzahlung, das Alter des Kreditnehmers und seine Zahlungsfähigkeit, die von der Bank anhand der monatlichen Einkünfte des Kunden (Gehaltsnachweis des Kunden selbst und seiner Familienmitglieder, andere regelmäßige Einkünfte) und seiner Kreditwürdigkeit bestimmt wird.

Wir schlagen vor, zunächst Ihre Kreditwürdigkeit zu überprüfen. Informationen zur Kreditwürdigkeit deutscher Bürger sind bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) hinterlegt. Auf deren Website – https://www.schufa.de/ – können Sie Ihre Bewertung überprüfen. Im Wesentlichen ist Ihre Kreditwürdigkeit das Erste, worauf eine Bank achten wird, wenn Sie Ihren Hypothekenantrag stellen. Faktoren wie unbezahlte Kredite, die Pünktlichkeit von Zahlungen sowie die Anzahl der Bankkonten und Kreditkarten beeinflussen die Bewertung.

2. Sammlung der Einkommensnachweise

Wie bereits erwähnt, beeinflussen unter anderem die Einkünfte des Kreditnehmers die Kreditwürdigkeit. Dies ist der zweite Punkt, auf den die Bank achten wird. Wenn Sie einen Arbeitsvertrag haben, in dem die Höhe Ihres Gehalts angegeben ist, besorgen Sie sich eine Kopie von Ihrem Arbeitgeber. Die vorhandene Kopie sollte beglaubigt sein, damit die Bank versteht, dass der Vertrag aktuell ist. Natürlich kann und wird die Kreditorganisation selbst eine Überprüfung durchführen, aber ein vollständiges Dokumentenpaket schafft von Anfang an mehr Vertrauen beim Kunden. Je länger die Laufzeit Ihres Vertrages ist, desto besser.

Wir empfehlen Ihnen auch, die Einkommensnachweise Ihrer Familienmitglieder vorzubereiten. Wenn Ihr monatliches Einkommen etwa 5.000€ beträgt und Ihr Partner ungefähr den gleichen Betrag hat, wird ein Gesamteinkommen von 10.000€ für die Bank eine gute Garantie dafür sein, dass Sie die monatlichen Zahlungen bewältigen können, und sie wird keine hohen Ausfallrisiken in die Ihnen gestellten Bedingungen einbeziehen. Je höher das Gesamteinkommen, desto niedriger der Kreditzinssatz.

Wenn Sie andere Einkommensquellen haben, z. B. regelmäßige Zinserträge aus Einlagen, Wertpapierbesitz oder Mieteinnahmen, empfehlen wir Ihnen ebenfalls, entsprechende Nachweise vorzubereiten. Geschäftsinhaber sollten Finanzberichte für die maximale Anzahl der letzten Jahre vorlegen, aus denen hervorgeht, dass Ihr Unternehmen regelmäßige Einkünfte erzielt und nicht übermäßig verschuldet ist.

3. Bestimmung der Anzahlung und der Rückzahlungsdauer

Die meisten Banken prüfen Hypothekenanträge, wenn der Kreditnehmer bereit ist, mindestens 10% des Immobilienwertes aus Eigenmitteln zu zahlen. Je niedriger die Anzahlung, desto höher ist der Zinssatz. Die derzeit beliebteste Anzahlung beträgt 20%. 

Ein Hypothekarkredit kann für eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren aufgenommen werden. 

Je jünger der Kreditnehmer, desto länger ist in der Regel die Hypothekenlaufzeit.

4. Auswahl der Art der monatlichen Zahlung

Für diejenigen, die Stabilität wünschen, bieten Banken einen festen (Annuitäten-)Monatszinssatz an. Wenn Sie diese Option wählen, bleibt der monatliche Betrag, den Sie an die Bank zahlen, während der gesamten Kreditlaufzeit unverändert. Dabei wird in den ersten Jahren der Großteil der Zahlungen zur Tilgung der Zinsen verwendet (dies ist faktisch die Gebühr für die Ihnen zur Verfügung gestellten Mittel), was bedeutet, dass der Restbetrag der Hauptschuld in dieser Zeit nur langsam abnimmt. Der Hauptvorteil dieser Zahlungsart ist die Vorhersehbarkeit und die Möglichkeit, Jahre und sogar Jahrzehnte im Voraus zu planen.

Der Nachteil, wie bereits erwähnt, ist, dass der Rest des Hauptschuldanteils über einen längeren Zeitraum hoch bleibt, wodurch höhere Zinszahlungen anfallen.

Die zweite Option ist die differenzierte Zahlung. Hier wird der Hauptschuldbetrag (etwa 50% der Gesamtzahlung) ab der ersten Zahlung getilgt, wodurch die Zinszahlungen entsprechend sinken. Nachteile sind hohe erste Zahlungen und eine genauere Prüfung Ihrer Einkünfte und Zahlungsfähigkeit durch die Bank.

Wie die feste (Annuitäten-)Zahlung berechnet wird

Betrachten wir die erste Option. Angenommen, Sie möchten eine Immobilie im Wert von 1 Million € über 20 Jahre zu 4% pro Jahr erwerben, bist bereit, 20% als Anzahlung zu leisten und hast die feste Methode gewählt.

In der Formel für die Annuitätenzahlung werden der gesamte Schuldbetrag (Kreditbetrag = 800.000€), multipliziert mit den Zinsderivaten (weitere Details siehe in unserem Rechner), berücksichtigt.

Um die Formel nicht auswendig lernen zu müssen, sollten Sie wissen, dass der Ihnen ursprünglich von der Bank genannte monatliche Zahlungsbetrag sich innerhalb von 20 Jahren nicht ändern und etwa 4500€ betragen wird. Wenn Sie den Kredit jedoch schneller zurückzahlen und Zinsen sparen möchten, sollten Sie der Bank nach Möglichkeit mehr als diesen Betrag zahlen. Das Geheimnis ist, dass die Differenz zwischen dem von Ihnen gezahlten Betrag und 4500€ nicht zur Tilgung der Zinsen, sondern zur Zahlung des Hauptschuldbetrags verwendet wird, was bedeutet, dass der Kreditbetrag schneller sinkt und der berechnete Zins ebenfalls niedriger sein wird.

Wie die differenzierte Zahlung berechnet wird

Wenn Sie bei den gleichen Ausgangsbedingungen die differenzierte Methode wählst, ist die erste monatliche Zahlung höher, da die Zahlung für den Hauptschuldanteil überwiegt. Sie wird berechnet, indem der Kreditbetrag (800.000 €) durch die Anzahl der monatlichen Zahlungen (in unserem Fall 240 über 20 Jahre) geteilt wird. Zu den erhaltenen 3333€ sind noch die Zinsgebühren hinzuzurechnen. Der monatliche Betrag der aufgelaufenen Kreditzinsen wird ebenfalls nach einer Formel berechnet, die den Restbetrag der Hauptschuld im aktuellen Zeitraum (im ersten Monat 3333 €), den jährlichen Zinssatz, die Anzahl der Tage im Zahlungszeitraum und die Anzahl der Tage im Jahr berücksichtigt (siehe Rechner). Die erste monatliche Zahlung beträgt (je nach spezifischer Bank) etwa 6.000 €.

Hier ist eines zu beachten: Im Gegensatz zur vorherigen Option wird der Restbetrag der Hauptschuld monatlich reduziert, was bedeutet, dass auch die Zinszahlungen jeden Monat reduziert werden. Der Unterschied zur Annuitätenzahlung (übrigens die heute am weitesten verbreitete) für eine genaue Berechnung ist, dass Sie sich monatlich an Ihre Bank wenden sollten (wenn Sie den Zahlungsbetrag überschreiten) oder sich strikt an den im Voraus erstellten Plan halten sollten, den Ihnen die Kreditorganisation zur Verfügung stellt.

Zusammenfassung

Streng genommen muss man verstehen, dass die gewählte Strategie für die gesamte Kreditlaufzeit maßgebend sein wird. Außerdem, wenn Sie in der ersten Variante in den ersten Monaten etwa 90% für die Bereitstellung der Mittel zahlen (Sie zahlen Zinsen), und mit zunehmender Tilgung der Anteil der Zahlungen für die Hauptschuld planmäßig steigt, zahlen Sie in der zweiten Variante sofort etwa 50% zur Tilgung des Hauptschuldbetrags.

Die erste Variante eignet sich also besser für diejenigen, die sich nicht sicher sind, ob sie anfangs sofort viel zahlen können, und die zweite für diejenigen, die zu solchen Ausgaben bereit sind und die Abhängigkeit von Kreditmitteln in den letzten Zahlungsfristen reduzieren möchten. Dabei bleibt Ihnen in beiden Fällen die Möglichkeit, die Schulden vorzeitig zu tilgen. Aber das ist ein anderes Thema.