In einem unserer letzten Beiträge haben wir über die drei zentralen Steuervergünstigungen berichtet, die Investoren in Deutschland beim Erwerb von Immobilien zur Vermietung nutzen können. Heute gehen wir näher auf den Klassiker ein – die über Jahrzehnte bewährte Methode der linearen Abschreibung (Lineare AfA). Zudem erklären wir die hierbei in den letzten Jahren vorgenommenen Änderungen und gehen auf die sich daraus ergebenden neuen Möglichkeiten ein.

Das Grundprinzip der steuerlichen Abschreibung

Lassen Sie uns zunächst erläutern, was wir unter steuerlicher Abschreibung verstehen. Angenommen, Sie sind selbstständiger Unternehmer und erzielen ein Jahreseinkommen von 200.000 €. Davon kaufen Sie sich für 100.000 € einen Dienstwagen etwa für Transporte oder Dienstleistungen.

Autokenner kennen sicher den Spruch: „Sobald man das Autohaus verlässt, verliert das Fahrzeug die Hälfte seines Wertes.“ Das ist zwar übertrieben, aber ein Körnchen Wahrheit steckt darin – Fahrzeuge verlieren mit der Zeit an Wert.

Um die Nachfrage nach Autos, das Unternehmertum sowie die Wirtschaft insgesamt zu fördern, erlaubt der Fiskus dem Käufer, jedes Jahr einen Teil des „Buchwertes“ steuerlich abzusetzen. Laut Steuerrecht beträgt die Nutzungsdauer eines Pkw fünf Jahre. Das heißt: Ein Auto für 100.000 € verliert jährlich 20.000 € an Buchwert (20 % pro Jahr). Genau diesen Betrag dürfen Sie von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Im ersten Jahr werden also von den 200.000 € Einkommen nur 180.000 € besteuert. In den folgenden vier Jahren jeweils 20.000 € weniger – so lange bis der Buchwert bei null liegt.

Wie die Abschreibung bei Immobilien funktioniert

Dasselbe Prinzip gilt auch für Immobilien, die zu wirtschaftlichen Zwecken, z. B. zur Vermietung, erworben werden. Die Basisform der steuerlichen Abschreibung heißt lineare Abschreibung. Hierbei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig auf die gesamte Nutzungsdauer verteilt.

• Für Gebäude, die zwischen 1924 und 2023 errichtet wurden, beträgt die jährliche Abschreibung gesetzlich 2 %. Die Kosten werden also über 50 Jahre (600 Monate) verteilt.
• Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt ein Satz von 3 %. Das bedeutet eine „Buch-Nutzungsdauer“ von 33,33 Jahren (400 Monaten).

Die günstigeren Bedingungen – 3 % pro Jahr – wurden mit dem „Wachstumschancengesetz“ festgeschrieben, das der Deutsche Bundestag am 17. November 2023 verabschiedet hat. Ziel ist es, private Investitionen durch bessere steuerliche Rahmenbedingungen anzuregen, die Liquidität von Investoren zu stärken und Bauprojekte schneller zu refinanzieren. Das Gesetz sollte den sogenannten „Baustau“ verringern, denn damals gab es in Deutschland über 800.000 genehmigte, aber noch nicht begonnene Bauvorhaben. Auch zahlreiche „Bauruinen“ sollten so vermieden werden.

Ein Rechenbeispiel

Schauen wir uns an, welchen steuerlichen Vorteil ein Investor durch die lineare Abschreibung erzielen kann. Zur Vereinfachung gehen wir davon aus, dass er diese Methode während der gesamten Finanzierungsdauer nutzt.

Nehmen wir eine Wohnung für 339.000 €. Davon entfallen 20 % auf den Bodenwert, der nicht abgeschrieben werden darf, da Grund und Boden als nicht abnutzbar gelten. Somit ergibt sich eine Abschreibungsbasis von 271.200 €. Hinzu kommen Nebenkosten, die anteilig berücksichtigt werden.

• Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 % auf 271.200 € = 17.600 €.
• Notarkosten teilen sich auf: 0,7 % für die Beurkundung (sofort abziehbar, nicht abschreibbar) und 1,3 % für die Grundbucheintragung. Letzteres ergibt nach Abzug des Bodenanteils weitere 3.500 €.

Damit ergeben sich zusätzliche anrechenbare Nebenkosten von 21.100 €.

Gesamtabschreibungsbasis = 271.200 € + 21.100 € = 292.300 €.

• Bei Gebäuden nach dem 31.12.2022: 3 % pro Jahr → rund 8.800 € jährlich, über 33,3 Jahre.
• Bei älteren Gebäuden: 2 % pro Jahr → rund 5.800 € jährlich, über 50 Jahre.

Das bedeutet: Mit der 3-%-Abschreibung summieren sich die steuerlichen Abzüge auf mehr als 290.000 €. Bei 2 % wären es fast 100.000 € weniger.

Fazit

In weiteren Beiträgen werden wir die beiden anderen Abschreibungsarten im Detail beleuchten, die den steuerlichen Vorteil noch einmal deutlich steigern können. Bereits jetzt lässt sich jedoch festhalten: Selbst mit der linearen Abschreibung lohnt es sich, genau hinzusehen, welche Immobilie man erwirbt. Der Kauf eines Neubaus, der nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurde, ermöglicht jedes Jahr etwa ein Drittel höhere steuerliche Abschreibungen.