Kauf von Immobilien zur Vermietung: Die 5 häufigsten Anfängerfehler

Im Vergleich zu anderen Arten von Kapitalinvestitionen liegt der Hauptvorteil von Immobilien als Anlageinstrument im vorhersehbaren, stabilen passiven Ertrag. Allerdings gibt es ein „Aber“. Wenn Sie schon zu Beginn Fehler machen, können diese für Ihr Projekt fatal sein. Wir erklären Ihnen, worauf Sie vor allem bei der Auswahl einer Immobilie achten sollten, damit sich Ihre Investition auch wirklich lohnt.

1. Der Preis ist nicht das wichtigste Kriterium

Anfänger unter den Investoren messen dem Preis oft eine übermäßige Bedeutung bei. In der Vorstellung eines unerfahrenen Menschen ist ein guter Preis ein niedriger Preis. Es kommt vor, dass jemand, der einen niedrigeren Preis für eine Wohnung mit ähnlicher Fläche sieht, sich im Glück wähnt und sich für dieses Objekt entscheidet. Hier liegt der Fehler. Der große Preisunterschied hat allermeist seinen Grund. Wie kann man also erkennen, ob ein Preis gut oder schlecht ist?

Ob sich die Investition lohnt, hängt letztendlich davon ab, wie viel Geld die erworbene Immobilie einbringen wird. Mit anderen Worten: Das Risiko besteht darin, dass Sie beim Kauf einer vermeintlich billigeren Immobilie keinen Mieter finden oder die Miete sehr gering ausfällt. Finanzieren müssen Sie aber trotzdem.

Deshalb: Der wichtigste Indikator, auf den Sie achten sollten, ist nicht der Preis, sondern das Verhältnis zwischen dem Preis und der erzielbaren Miete an einem bestimmten Ort. Man nennt das Bruttomietrendite. Daher sollten Sie als Erstes die Mietpreise in der Gegend analysieren, in der sich die Wohnung befindet, die Sie kaufen möchten.

Wie man die Rendite berechnet, haben wir bereits zuvor ausführlich beschrieben. An dieser Stelle möchten wir nur daran erinnern, dass unsere Expertenanalyse zeigt, dass wir eine Bruttomietrendite von 3 % für das Jahr 2025 als erfolgreiche Investition erachten.

2. Infrastruktur ist wichtiger als eine prestigeträchtige Lage

Der nächste Fehler ist der Irrtum, dass die günstigsten Optionen im Zentrum oder innerhalb der Grenzen von Großstädten liegen. Dieses Klischee birgt jedoch die Gefahr, dass Sie eine Wohnung zu einem überhöhten Preis kaufen. Denn die Lage im Zentrum, insbesondere in einem historischen und touristischen Viertel, führt zu einem erheblichen Preisaufschlag. Dabei riskieren Sie, lange nach Mietern suchen zu müssen. Außerdem kann es zu einem häufigen Wechsel der Mietenden kommen. Nur wenige Menschen können sich eine so teure Wohnung leisten.

Viel nachhaltiger ist der Kauf einer Wohnung in einem Stadtteil mit gut ausgebauter Infrastruktur, vor allem im Bereich Öffentlicher Nahverkehr. Diese Option bietet Ihnen mit hoher Wahrscheinlichkeit die Möglichkeit, zahlungskräftige und zuverlässige Mieter für einen längeren Zeitraum zu binden.

Eine optimale Lösung im Hinblick auf das Verhältnis zwischen dem zu zahlendem Preis und den Mieteinnahmen ist es, wenn sich Ihre Immobilie zwar in einem Vorort befindet, aber die Verkehrsanbindung gut ist. Dann erreicht man nämlich das Stadtzentrum dennoch in 20 bis 30 Minuten.

3. Auch klein kann groß sein

Bei der Wahl der Region liegt häufig der Fehler in der Vorstellung, dass die sicherste Investition der Kauf von Immobilien in Großstädten sei. Dabei werden jedoch oft die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven des jeweiligen Standorts ignoriert. Das Risiko besteht darin, dass man eine Wohnung in einer Stadt kauft, deren Attraktivität stark im Sinken ist. Wandern beispielsweise Unternehmen ab, verliert sie ihre Anziehungskraft, was sich auch im Mieterschwund bemerkbar machen kann.

Wir empfehlen Ihnen, genau auf die sozioökonomischen Perspektiven des von Ihnen gewählten Standorts zu achten. Beispielsweise können Sie getrost die Vororte von Berlin für einen Kauf in Betracht ziehen. Diese Stadt ist eine der sich am dynamischsten entwickelnden Städte Europas und wird dies zweifellos auch auf lange Sicht bleiben.

Es ist ebenso sinnvoll, sich kleinere Städte anzusehen, die innerhalb schnell wachsender Ballungsräume liegen und dadurch neue Unternehmen anziehen. Eine solche Stadt ist beispielsweise Schkeuditz, das zwischen Leipzig und Halle liegt. Leipzig ist heute eine der sich am dynamischsten entwickelnden Städte Deutschlands, in denen so große Unternehmen wie DHL, BMW und Amazon angesiedelt sind. Das bedeutet, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen durch den Zuzug von Arbeitskräften auch in den umliegenden Ortschaften in naher und ferner Zukunft steigen wird.

4. Ein Denkfehler, der teuer werden kann

Auf der „Jagd“ nach einem niedrigen Preis riskieren Käufer oft, sich selbst zu täuschen. Das passiert dann, wenn der Preis der Wohnung zwar vermeintlich niedriger ist, der Käufer aber die Möglichkeit einbüßt, durch staatliche Subventionen erheblich zu sparen. Betrachten wir zwei Beispiele. Sie haben die Wahl zwischen einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt für 250.000€ und einer Wohnung in einem Neubau mit den Zertifikaten „Energieeffizientes Haus 40” (EH 40) und „Nachhaltiges Gebäude” (QNG) für 350.000€. Die Mehrzahlung von 100.000€ erscheint unangemessen.

Wenn Sie sich jedoch für die zweite, teurere Option entscheiden, können Sie von Steuerabschreibungen und einem vergünstigten Hypothekenzins profitieren. Die Anwendung einer Kombination aus Sonder- und degressiver Steuerabschreibung, über die wir in früheren Artikeln ausführlich berichtet haben, und der anschließende Übergang zu linearen Abschreibungen bringen über die gesamte Finanzierungsdauer Einsparungen von etwa 100.000€.

Außerdem können Sie für einen energieeffizienten Neubau einen Kredit zu einem Vorzugszinssatz von 2,92 % statt 3,8 % (wie im Marktdurchschnitt) in Höhe von 150.000€ erhalten. Im Ergebnis senken Sie Ihren durchschnittlichen Zinssatz um 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte, was sehr erheblich ist. Insgesamt macht die Anwendung dieser beiden Arten von Vergünstigungen den Kauf eines teureren Neubaus rentabler als den Kauf einer Altbauwohnung. Außerdem erhalten Sie eine attraktivere und zukunftsträchtigere Immobilie.

5. Risiko laufende Kosten

Wenn Sie eine Wohnung auf dem Sekundärmarkt kaufen, selbst wenn sie sich in einer guten Lage befindet und bei Mietern gefragt ist, müssen Sie mit deutlich höheren monatlichen Betriebskosten und Reparaturkosten rechnen. Falls in der Wohnung Mängel auftreten, die Sie nicht sofort gesehen haben, müssen Sie diese auf eigene Kosten beheben. Wenn Sie eine neue Wohnung kaufen, garantiert Ihnen der Bauträger, dass alle möglichen Probleme innerhalb von 5 Jahren auf seine Kosten behoben werden. Während dieser Zeit gibt es in dieser Hinsicht keine unvorhergesehenen Probleme.

Die regelmäßigen Reparaturbeiträge, die monatlich von den Eigentümern erhoben werden, sind in neuen Wohnungen ebenfalls niedriger. Beispielsweise zahlt der Eigentümer einer 70m² großen Wohnung im Zentrum Berlins in einem Haus aus den 1970er Jahren etwa 250 €/Monat in einen „Fonds” für Reparaturen (falls diese erforderlich werden). Das sind fast 3,5 €/m². In neuen Wohnungen beträgt diese Zahlung 0,5 bis 1 €. Der Unterschied beträgt mehr als das Dreifache zugunsten des Neubaus.

Fazit

Bei der Suche nach einem Investitionsobjekt ist es wichtig, nicht ausschließlich und vordergründig auf den Preis zu achten, sondern gleichermaßen auf garantierte angemessene Mieteinnahmen und die Nachfrage nach Wohnraum an einem bestimmten Standort.

Die finanziellen und steuerlichen Vorteile, die der deutsche Staat derzeit Investoren in neue Immobilien gewährt, sollten nicht außer Acht gelassen werden. Das Paradoxe an der heutigen Situation ist, dass der Kauf einer sorgfältig ausgewählten teuren Immobilie meist viel rentabler ist als der Kauf einer billigen.

Unser Team steht Ihnen jederzeit gerne mit professioneller Hilfe zur Seite, wenn es Ihnen schwerfällt, sich selbst durch den Dschungel an Feinheiten hindurchzuschlängeln.