Das Thema Immobilienkauf zur Gewinnerzielung ist mit vielen Mythen behaftet. Wir schauen uns die gängigsten an und versuchen, sie zu entkräften.

Mythos Nr. 1: In Immobilien können nur Reiche investieren

Der wohl am weitesten verbreitete Mythos ist, dass nur wohlhabende Menschen in Immobilien investieren können. Viele stellen sich den Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks als Luxus vor, den sich nur Menschen leisten können, die alle anderen Bedürfnisse – mindestens das eigene Dach über dem Kopf – bereits gedeckt haben. Die Realität sieht jedoch anders aus. Passives Einkommen aus Immobilieninvestitionen können auch Menschen erzielen, die selbst zur Miete wohnen.

 Das wichtigste Instrument hier ist die Hypothek. Man muss keineswegs Hunderttausende Euro frei verfügbar haben, um Investor zu werden. Es reicht, die Hypothekenangebote der Banken sorgfältig zu prüfen und die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen. Ein stabiles Einkommen und eine kleine Anfangszahlung sind meist ausreichend. Darüber hinaus lassen sich häufig zusätzliche staatliche Förderungen und mögliche Steuerersparnisse nutzen.

Für einen Neubau reichen ca. 20.000 € bis 30.000 € Eigenkapital aus – damit sind die wichtigsten Kosten gedeckt: Steuer, Notar und Grundbuch. Diesen Fall besprechen wir ausführlicher im Grundlagenkurs: Immobilieninvestment .

Mythos Nr. 2: Eine große Wohnung ist immer rentabler

Ein weit verbreiteter Irrtum besteht darin, zu glauben, dass die höchsten Gewinne denjenigen garantiert sind, die eine große Wohnung oder ein Haus kaufen. Dahinter versteckt sich die falsche Logik, dass die Mieteinnahmen und auch der Erlös bei einem Verkauf umso höher sind, umso größer die Immobilie ist. Das Gegenteil ist häufig der Fall: Eine kleinere Wohnung lässt sich leichter vermieten, steht seltener leer und verursacht geringere laufende Kosten.

Eine Wohnung, die sich als Kapitalanlage sehr gut eignet, sollte nicht grösser als 50m² bis 70m² sein. Damit ist die Vermietbarkeit immer gewährleistet. Hier kann ein gutverdienender Single, ein junges oder altes Pärchen, oder eine Familie mit ein, zwei Kindern sehr komfortabel leben. Mit dieser Größenordnung decken Sie ca. 90% aller Interessentengruppen ab.

Mythos Nr. 3: Immobilien sollte man nur in Großstädten kaufen

Auf den ersten Blick scheint eine Wohnung in einer Großstadt eine sicherere Investition zu sein als eine in einem kleinen Ort. Statistiken bestätigen dies vermeintlich sogar, verschleiern jedoch einen Faktor, der oft übersehen wird. Tatsächlich sind laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung die durchschnittlichen Mieten in den letzten zehn Jahren in Berlin um 107 %, in Leipzig um 66 % und in Bremen um 57 % gestiegen. Unbeachtet bleibt dabei allerdings, dass die Immobilienpreise – und damit die Amortisationszeit – in Großstädten höher sind. Zudem sollten Daten aus den letzten zehn Jahren nicht unreflektiert in die Zukunft übertragen werden. Denn, das Wachstumspotenzial der Mieten ist durch die Kaufkraft der Mieter begrenzt. Die Nähe zu einer Großstadt, bzw. deren Speckgürtel, eignet sich hervorragend für eine langfristige Investition. Die umliegenden Gegenden sind im Vergleich zur Metropole wesentlich günstiger, haben aber in Kombination mit guter Verkehrsanbindung, der Nähe zu Industrie, Hochschulen und Unterhaltung ein enormes Entwicklungspotenzial. Hier finden Mieter, was ein erfülltes städtisches Leben ausmacht zu niedrigeren Preisen.

Mythos Nr. 4: Ich muss mich immer um die Immobilie kümmern

Unerfahrene Investoren befürchten oft, dass die Vermietung durch Buchhaltungsaufgaben, Kontrolle der Zahlungseingänge, die Notwendigkeit der ständigen Erreichbarkeit bei Problemen oder gar Konflikten mit Nachbarn zur zweiten Vollzeitstelle wird. In Wirklichkeit gibt es längst eine Lösung: Hausverwaltungen oder Property-Management-Unternehmen übernehmen alle diese Aufgaben und regeln alles.

Diese Dienstleistung kostet ca. 30€ bis 40 € im Monat. Diese Aufwendung ist jedoch sehr gut investiertes Geld, denn sie spart Ihre Zeit, Ihre Energie und sorgt dafür, dass alle Prozesse rund um Ihre Investitionsimmobilie reibungslos laufen.

Mythos Nr. 5: Vor einer Vermietung muss renoviert werden

Anders als oft angenommen, ist es nicht notwendig, eine Immobilie erst „auf Hochglanz“ zu bringen, bevor man sie vermietet. Wenn die Wohnung bereits eine Basisausstattung wie Sanitäranlagen und einfache Küchengeräte hat, ist sie vermietbar oder verkaufbar. Teure Renovierung lohnt sich nicht. Für die Vermietung zählen Praktikabilität und Sauberkeit – nicht Luxus.

Mythos Nr. 6: Falls die Immobilienpreise einbrechen, verliere ich mein Geld

Immobilien sind eine langfristige Anlage. Kurzfristige Schwankungen sind möglich, aber über zehn und mehr Jahre wächst der Markt in der Regel stabil. Entscheidend ist, nicht auf einen schnellen Wiederverkauf zu setzen, sondern die Investition als langfristige Strategie zu verstehen. Nach zehn Jahren können Sie die Immobilie, die Sie vorher vermietet haben, steuerfrei verkaufen.

Mythos Nr. 7: Immobilieneinnahmen sind immer stabil und brauchen keine Aufmerksamkeit

Es ist ein Irrtum, zu glauben, dass die Einnahmen aus Immobilien immer stabil seien. Euphorie ist kein guter Ratgeber. Immobilien gelten zwar als eines der sichersten Anlageformen, doch können die Einnahmen durch z.B. Mieterwechsel, Reparaturen und Nebenkostensteigerungen schwanken. Besonders in Ferienregionen (z. B. an der Ostsee) sind saisonale Effekte deutlich. Zwar werden im Sommer hohe Einnahmen erzielt, Kosten fallen jedoch das ganze Jahr über an. Aber diese Risiken lassen sich durch professionelles Management und steuerliche Instrumente reduzieren. In den Großstädten und deren Vororten sind die durchschnittlichen Lehrstandsquoten in der Regel nicht größer als 3% bis 5% jährlich.

Mythos Nr. 8: Die Höhe des Kreditzinses ist das Wichtigste bei einer Investition in Immobilien

Viele Investoren achten ausschließlich auf den Zinssatz. Natürlich ist er wichtig, aber nicht entscheidend. Viel relevanter sind der Standort der Immobilie, Energieeffizienz, die Bauqualität, das Mietpotenzial und eventuelle Renovierungskosten. Entscheidend ist: Wie hoch ist die Rendite des Objekts? Gibt es Förderungen? Wie viel bleibt monatlich netto? Mit unserem RechnerPro können Sie alle wichtigen Parameter selbst kalkulieren.

Mythos Nr. 9: Wenn mir die Immobilie gefällt, wird sie auch allen Anderen gefallen

Emotionen sind ein schlechter Ratgeber. Auch wenn eine Wohnung auf den ersten Blick wie ein Traumobjekt wirkt, sollte man rational bleiben. Eine Investition muss strategisch betrachtet werden. Mit Blick auf die nächsten zehn Jahre und mehr sollte man immer folgende Fragen im Kopf behalten: Wird die Wohnung für Mieter attraktiv bleiben? Wird man sie in diesem Standort in Jahrzehnten noch gut verkaufen können? Investieren bedeutet rechnen, nicht träumen. Wichtig ist nicht, was Sie mögen, sondern was der Markt nachfragt: Infrastruktur, Wohnfläche, Miethöhe.

Mythos Nr. 10: Ich kenne mich gut aus und brauche keine Unterstützung.

Natürlich kann man versuchen, alles allein zu regeln: Objektauswahl, Papierkram, Verwaltung. Investieren ist ein vielschichtiger Vorgang. Dabei spielen Fachspezialisten wie Finanzierungs- und Steuerberater sowie Hausverwalter eine wichtige Rolle. Das sind Ausgaben die Ihre Investition schützen. Der Austausch mit Fachleuten ist letztlich eine kleine Investition in ein großes Ziel.

Fazit

Immobilieninvestitionen sind keine Magie, sie bedürfen vor allem einer Strategie. Je früher man beginnt und je systematischer der Ansatz ist, desto größer ist die Chance, zusätzlich zum Gehalt, ein stabiles passives Einkommen zu erwirtschaften.