Geld auf der Bank oder Kauf einer Wohnung – was ist attraktiver?

Viele Menschen in Deutschland, die über Ersparnisse verfügen, stehen heute vor der Frage: Wie soll man das Geld anlegen, damit es nicht nur vor der Inflation geschützt ist, sondern auch ein passives Einkommen generiert? Manche stehen vor der Entscheidung: Soll man das Geld auf ein Bankkonto legen oder in Immobilien investieren? Die erste Variante erscheint angesichts niedriger Zinsen fast sinnlos. Die zweite – kaum machbar. Hier ist unsere Sichtweise.

Sparparalyse – Geld verliert an Wert

Etwa 70 % der Deutschen sparen, aber nur 25 % haben eine klare Anlagestrategie. Aufgrund von Inflation und niedrigen Zinsen verlieren die Besitzer von Einlagen enorme Summen. Nach einer Schätzung hat dieser Verlust bereits 64 Mrd.€ pro Jahr erreicht. Das sind Gelder, die einfach von den Sparkonten „verschwunden“ sind.

Schauen wir uns an, warum das so ist. Die Zinsen für alle Bankprodukte in Deutschland hängen vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. Je niedriger der Leitzins, desto niedriger die Bankzinsen. Betrachten wir, was in letzter Zeit hierbei passiert ist. Innerhalb eines Jahres, von Juni 2024 bis Juni 2025, sank der Indikator fast um die Hälfte – von 4,25 % auf 2,15 %. Das bedeutet, dass auch die Konditionen für Einlagen deutlich unattraktiver geworden sind.

Der Jahreszinssatz für die rentabelste Form der Einlagen in Deutschland, das Festgeld, liegt im Durchschnitt bei etwas über 2 %. Laut einer aktuellen Analyse der Wirtschaftszeitung Handelsblatt boten Ende September 2025 die Grenke Bank mit 2,4 % bei einer Laufzeit von 5 Jahren und CreditPlus mit 2,6 % bei einer Laufzeit von 8 Jahren die besten Konditionen.

Und was passiert gleichzeitig mit der Inflation? Im Jahr 2024 lag sie bei 2,2 %. Im laufenden Jahr 2025 soll sie laut Prognose des Münchner ifo Instituts für Wirtschaftsforschung auf 2,1 % sinken. Im nächsten Jahr wird die Verlangsamung weitergehen, aber nicht drastisch – auf 2%. Die Kerninflation, welche die Preisdynamik genauer widerspiegelt, da saisonale und administrative Faktoren nicht berücksichtigt werden, wird dabei höher sein: 2,6 % im Jahr 2025 und 2,3 % im Jahr 2026. Daraus folgt, dass die Anlage selbst die attraktivste Einlage bei CreditPlus kaum vor der Inflation schützt.

Das Geld liegt dabei faktisch tot auf dem Konto. Die Hoffnung, dass der Leitzins und damit auch die Einlagekonditionen irgendwann wieder höher und die Inflation deutlich niedriger sein werden, ist sehr vage. Es wird also kaum möglich sein, das Geld in eine lukrativere Anlage umzuschichten. So entsteht das, was wir als Sparparalyse bezeichnen – das Geld bleibt nicht nur unproduktiv, sondern erleidet sogar einen Wertverlust.

Immobilien als Alternative

Schauen wir nun auf Immobilieninvestitionen als aus unserer Sicht funktionierende Alternative zur Bankeinlage. Auf den ersten Blick wirkt die Lage hier ebenfalls nicht sehr günstig, und genau das schreckt potenzielle Investoren ab. Die Hypothekenzinsen sind 2022 sprunghaft gestiegen – von unter 1 % auf 4 % – und liegen seitdem auf diesem Niveau. Auch die Immobilienpreise steigen. Infolgedessen verschieben 71 % der Deutschen den Kauf und ziehen es vor, ihr Geld in Einlagen zu „parken“ und kein Risiko einzugehen.

Doch ist dieses vermeintliche Risiko vielleicht in Wirklichkeit ein Mythos? Ist es tatsächlich so unvorteilhaft, heute in Immobilien zu investieren? Wir vergleichen ein durchdachtes Immobilienprojekt mit einer vermeintlich attraktiven Bankeinlage.

Angenommen, Sie haben 30.000€ zur Verfügung und entscheiden sich für das Angebot von CreditPlus. Laut Bankrechner erhalten Sie nach 8 Jahren 5.460€. Das ist der gesamte „Gewinn“.

Unsere Idee hingegen besteht darin, das investierte Kapital um ein Vielfaches zu erhöhen. Möglich wird das durch den Erwerb von Wohnimmobilien zur Vermietung. Hier sind einige Tipps von uns.

Der wichtigste Tipp: Sie müssen ein Objekt auswählen, für das Sie maximale staatliche Vergünstigungen erhalten. Solche Objekte gibt es. Um den Bausektor zu beleben, bietet der Staat Investoren einzigartige steuerliche Vorteile, wenn sie in Gebäude investieren, deren Bau zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 begonnen hat oder beginnen wird.

Wenn das von Ihnen gewählte Objekt energieeffizient und umweltfreundlich ist sowie die entsprechenden Zertifikate besitzt, können Sie in den ersten vier Jahren maximale Steuerabschreibungen erhalten. Nehmen wir also Ihre 30.000€ und suchen ein Objekt im Wert von rund 340.000€. Zum Start der Finanzierung reichen die 30.000€ für die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten.

Der nächste Tipp: Wählen Sie eine Wohnung, die so schnell wie möglich vermietet werden kann, und beginnen Sie, Einnahmen aus den Mieten zu erzielen. Natürlich zahlen Sie parallel der Bank Zinsen und Tilgung, aber gleichzeitig erhalten Sie jährliche Steuerabschreibungen. Die von uns in früheren Artikeln zur steuerlichen Abschreibung vorgestellten Berechnungen zeigen, dass Sie bereits in den ersten 4 Jahren über 50.000€ Abschreibungen erhalten haben und die gesamte Steuerersparnis in diesem Zeitraum die von Ihnen investierten 30.000€ übersteigt. Wenn Ihr Geld (die gleichen 30.000€) die ganze Zeit auf einem Bankkonto gelegen hätte, würde der Ertrag nach vier Jahren nur etwa 2.500€ betragen, also einen kleinen Teil der Steuerersparnis.

Vorteile einer Immobilieninvestition

Im Gegensatz zu den schwankenden Einlagezinsen werden Immobilienpreise und Mieten im Laufe der Zeit steigen. Seit 1995 sind die Mieten erheblich gestiegen. Laut konservativen Prognosen werden sie in den nächsten 10 Jahren im Schnitt um 2,5 % pro Jahr zulegen. Das bedeutet, dass Sie in den kommenden Jahren ein wachsendes Zusatzeinkommen in Form von Mieteinnahmen erhalten. Zudem liegt die Mietrendite in den 50 größten Städten Deutschlands heute im Durchschnitt bei 4 % jährlich – der Vorteil gegenüber rund 2 % Zinsen auf Bankeinlagen liegt auf der Hand.

Nach Abschluss der Finanzierung erhalten Sie, ausgehend von unserem Beispiel, einen sicheren Vermögenswert im Wert von rund 700.000€. Laut einer Umfrage des ifo-Instituts – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung an der Ludwig-Maximilians-Universität München werden die Immobilienpreise in Deutschland um 7,2 % pro Jahr steigen. Und selbst wenn Sie die Immobilie vor Ende der Kreditlaufzeit verkaufen wollen, werden Sie nach 10 Jahren deutlich mehr Gewinn erzielen als mit einer Bankeinlage.

Übrigens haben Experten bereits eine gewisse Belebung des Immobilienmarktes festgestellt. So erwartet das Hamburger Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (Gewos) schon in diesem Jahr eine deutliche Zunahme der Transaktionen. Es besteht die Hoffnung, dass die Deutschen beginnen, ihre Anlagestrategie zu überdenken.

Fazit:

Das Aufbewahren von Geld auf der Bank bei sinkenden Einlagezinsen deckt die Inflation kaum ab und bringt nach langer Laufzeit im besten Fall kaum mehr als ein zusätzliches Monatsgehalt. Eine Investition in Immobilien dagegen bietet eine höhere Rendite, generiert kontinuierliche Einnahmen und sichert Ihnen am Ende der Finanzierung einen hochliquiden Vermögenswert. Alles, was ein angehender Investor braucht, ist, sich etwas in das Thema einzuarbeiten, die heutigen Marktregeln zu verstehen – oder sein Projekt professionellen Experten anzuvertrauen.

Vergleichstabelle