Wie finde ich einen zuverlässigen Mieter für meine Immobilie?

Eine erworbene Wohnimmobilie soll natürlich einen konstanten und möglichst hohen Ertrag erzielen. Deshalb ist es äußerst wichtig, an wen und zu welchen Konditionen sie vermietet wird. Ideal ist es, wenn Sie schon vor der Schlüsselübergabe einen Mieter finden. So müssen sie sich keine Gedanken darüber machen, was passiert, wenn er plötzlich auszieht oder die Miete nicht mehr zahlt. Diese Risiken lassen sich minimieren, indem Sie sich an Profis wenden. Vieles können Sie auch selbst tun. Wir stellen Ihnen verschiedene Methoden vor, die Ihnen bei der Suche nach einem Mieter helfen können.

Die ideale Option für das erste Jahr

Der Albtraum eines Investors, der eine Wohnung in einem Neubau mit einer Hypothek gekauft hat, sieht so aus: Der Bau ist abgeschlossen, alle rechtlichen Formalitäten sind erledigt, die Wohnung ist bezugsfertig, die Zahlungen an die Bank beginnen, aber es gibt keinen Mieter und die Wohnung steht mehrere Monate lang leer. Oder so: Ein Mieter wird gefunden, zahlt zwei bis drei Monate lang pünktlich und teilt dann plötzlich mit, dass er dringend wegziehen muss oder dass er seinen Job verloren hat und für unbestimmte Zeit nicht zahlen kann. Wie kann man solche Situationen vermeiden?

Das bequemste und vorteilhafteste Instrument, das es derzeit auf dem Markt gibt, ist eine Mietgarantie (Mietgarantie) vom Bauträger. Diese Option kann man derzeit als exklusiv bezeichnen – solche Dienstleistungen bieten höchstens 10 % aller Bauträger an, aber es gibt sie, und das Interessanteste daran ist, dass man dafür nicht einmal bezahlen muss. Es handelt sich um eine Art „Bonus” für den Kunden/Investor.

In einigen Fällen finden Sie bereits in der Verkaufsanzeige für die Wohnung den Vermerk „Mietgarantie für 12 Monate” und einen bestimmten Betrag. Das bedeutet, dass der Bauträger Ihnen für das erste Jahr nach dem Kauf ein Mindesteinkommen aus der Vermietung in der angegebenen Höhe zusichert. Die Suche und Auswahl der Bewerber übernimmt er.

Falls kein Mieter gefunden wird, überweist Ihnen der Bauträger monatlich eigene Mittel, und wenn er einen Mieter findet, der bereit ist, weniger als den versprochenen Betrag zu zahlen, wird Ihnen die Differenz ebenfalls von der Firma ausgezahlt. Wenn Ihnen beispielsweise versprochen wurde, dass die Wohnung für 16€/m² vermietet wird, der Mieter aber nur 15€ zahlt, zahlt Ihnen Ihr Verkäufer zusätzlich 1€/m² aus seiner eigenen Tasche.

Die eigenständige Suche nach Mietern ist dennoch nicht ausgeschlossen. Wenn Sie eine günstigere Option gefunden haben, können Sie Ihren Kandidaten einziehen lassen. Allerdings tragen Sie dann auch alle Risiken in Bezug auf dessen Zuverlässigkeit selbst.

Outsourcing für diejenigen, die ihre Zeit schätzen

Nehmen wir nun an, Ihnen gefällt eine Wohnung, für die keine Vermietungsgarantie gilt. Sie möchten sich jedoch nicht selbst um die Suche kümmern. Außerdem befindet sich die Wohnung weit entfernt von Ihnen. Auch möchten Sie nicht zu Besichtigungen fahren und Probleme vor Ort beheben, falls diese auftreten sollten. Für diesen Fall gibt es eine gute Option: Sie können diese Aufgaben einer speziellen Immobilienagentur oder einem privaten Makler anvertrauen.

Ihr Makler wird selbst eine Anzeige auf einer Online-Plattform für die Vermietung von Wohnraum schalten, die finanzielle Zuverlässigkeit des Mieters überprüfen, Besichtigungen durchführen, die erforderlichen Dokumente ausstellen und sogar dem Mieter die Schlüssel übergeben (mit Unterzeichnung eines entsprechenden Protokolls). Für diese Dienstleistungen müssen Sie in der Regel von eins bis 2,5 Monatsmieten (ohne Nebenkosten) bezahlen.

Auf Wunsch kann die Agentur auch mit einem breiteren Spektrum von Aufgaben betraut werden. Die vollständige Verwaltung der Immobilie umfasst die Kommunikation mit dem Mieter, die Kontrolle der Zahlungen und die Organisation von Reparaturen. Diese Dienstleistung wird in der Regel separat bezahlt. Dies kann entweder ein Prozentsatz der Miete oder ein Festbetrag sein – ab 50€ pro Monat.

Selbstständige Suche

Einige Immobilienbesitzer ziehen es vor, selbst nach Mietern zu suchen, zumal es dafür zahlreiche Online-Plattformen gibt. Diese Option ist am riskantesten und aufwändigsten, aber auch hier gibt es einige Tipps, die Ihnen das Leben erheblich erleichtern können.

Um eine Anzeige zu schalten, benötigen Sie nicht nur die wichtigsten Merkmale Ihrer Wohnung, sondern auch gute Fotos der Innenräume. Einige Immobilienverkäufer bieten den Käufern noch vor Fertigstellung des Baus Fotos und sogar 3D-Pläne der Wohnungen, wie diese zum Zeitpunkt der Übergabe des Objekts aussehen wird, an. Nach Abschluss des Kaufvertrags erhalten Sie das Recht, das Bildmaterial zu verwenden, und können einige Monate vor Mietbeginn mit der Suche nach einem Mieter beginnen.

Die wichtigste Frage, die jeden Wohnungseigentümer interessiert, ist, ob der potenzielle Mieter zahlungsfähig ist. In solchen Fragen kann man natürlich nicht einfach auf das Wort des Mieters vertrauen. Wie soll man sich verhalten, um die Privatsphäre des Mieters nicht zu verletzen? In der Regel wird vom zukünftigen Mieter ein Nachweis über das Gehalt der letzten drei Monate (oder ein Arbeitsvertrag) verlangt. Ein wichtiger Nachweis für die Zuverlässigkeit ist ein Auszug aus der SCHUFA-Kreditauskunft. Wenn der Mieter nicht zum ersten Mal eine Wohnung mietet, kann man ihn auch um eine Bescheinigung seines früheren Vermieters bitten, dass keine Zahlungsrückstände bestehen.

Mietvertrag: nicht offensichtliche Punkte

Wenn der Mieter Sie von seiner Zuverlässigkeit überzeugt hat, können Sie mit der Erstellung des wichtigsten Dokuments beginnen, das Ihre Rechte schützt – dem Mietvertrag. Dieser kann unbefristet (meistens) oder befristet sein. Im ersten Fall müssen sich die Parteien bei vorzeitiger Kündigung drei Monate im Voraus gegenseitig benachrichtigen. Im zweiten Fall ist der Mieter verpflichtet, die Miete bis zum Ende der Laufzeit zu zahlen, auch wenn er sich entschieden hat, früher auszuziehen.

Ein besonderer Punkt ist die Höhe der Miete. Die Mietpreise in Deutschland steigen stetig. Sie können eine sogenannte Staffelmiete (§ 557a BGB) oder eine sogenannte Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbaren. Bei einer Indexmiete wird die Miete an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex für Deutschland angepasst. Eine Anpassung kann frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses verlangt werden. Die Anpassung erfolgt nur auf Grundlage der Inflation (nicht der örtlichen Vergleichsmiete). Der Vermieter muss die Anpassung schriftlich geltend machen. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Bei einer Staffelmiete steigt die Miete um einen fest vereinbarten Betrag zu einem bestimmten Zeitpunkt. Die Staffelbeträge und Zeitpunkte müssen konkret im Vertrag stehen. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Es muss vereinbart werden, wer die Kosten für Reparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses übernimmt. In der Regel ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen. Wenn Ihnen jedoch bestimmte Details wichtig sind, sollten Sie diese im Vertrag festhalten.

Manchmal wird im Interesse des Mieters eine Klausel in den Vertrag aufgenommen, die besagt, dass er im Falle von Unannehmlichkeiten, z. B. wenn in der Nähe des Hauses lautstarke Bauarbeiten beginnen, weniger Miete zahlen kann. Andererseits kann auch eine Klausel aufgenommen werden, die die Möglichkeit eines Preisnachlasses ausschließt.

In den meisten deutschen Bundesländern gilt das Prinzip der Mietpreisbremse – das Gesetz begrenzt den maximalen Mietpreis für eine bestimmte Region. Diese Klausel hat eine Reihe von Ausnahmen. Sie gilt nicht für möblierte Wohnungen, Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und für Wohnungen, die einer umfassenden Modernisierung unterzogen wurden. Das Recht, eine über dem regionalen Durchschnitt liegende Miete festzulegen, kann ebenfalls im Vertrag festgeschrieben werden.

Fazit

Sie können einen Mieter über einen Bauträger, eine Agentur oder selbst finden.

Die erste Option ist die bequemste. Wir empfehlen jedoch, sich im Voraus über die durchschnittlichen Mietpreise für ähnliche Objekte in der Region, in der sich Ihre Wohnung befindet, zu informieren. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass der Bauträger keinen zu niedrigen Preis anbietet.

Alternativ dazu empfehlen wir, bewährten Agenturen den Vorzug zu geben, den Aufgabenbereich klar zu definieren und die Zahlungsbedingungen sorgfältig im Vertrag festzuhalten.

Bei der eigenständigen Suche sollten Sie besonders auf die Zahlungsfähigkeit der Mieter achten, die Preisentwicklung in der Region untersuchen und einen wasserdichten Mietvertrag aufsetzen.